Strategi menswap pembiayaan KPR rumah tumbuh

Rumah tumbuh adalah sebuah konsep arsitektur dimana rumah tidak dibangun keseluruhan, tapi dibangun pertahap. Seperti bangunan induk ditahun pertama, bangunan tambahan di tahun berikutnya, dan bangunan pendukung di 5 tahun berikutnya.

Konsep rumah tumbuh ini dibeberapa situasi memang dapat diterima. Tapi dalam situasi yang lain rumah tumbuh ini tidak dapat diterima, mengingat biaya yang bisa jadi lebih besar. Alternatifnya, orang akan membeli rumah bertahap.

Tahun 1992 misalnya, Mbak Titi membeli rumah dengan harga 300 juta, ketika kondisi keuangan lebih baik maka tahun 2002 membeli rumah baru dengan harga 600 juta. Masalahnya rumah bertahap seperti ini adalah: bagaimana cara membiayai rumah baru? (yang pastinya dengan menjual rumah lama).

Berikut, contoh kasusnya Mas Jono yang menarik untuk kita pelajari bersama, saya sengaja meringkasnya. Detail email dapat dibaca dibawah:
Harga rumah lama: 450 juta (dibayar via KPR BCA, saat ini kurang 115 juta)
Harga rumah baru: 600 juta (rencana via KPR Permata 70%*600: 420jt, DP180jt)
Penghasilan: 16 juta/bulan
Cicilan KPR: 2.2 juta/bulan
Alternatif dana cadangan: Salah satu mobil seharga 90 juta. (Mas Jono punya 2 mobil)
Kekurangan dana: untuk DP 200 juta
Pertanyaannya:
Darimanakah Jono mendapatkan dana 200 juta?
alternatifnya adalah:
1. Menjual rumah lama, kemudian mengontra
2. Meminjam uang dari BCA (KPR Top up) sebesar 200 juta untuk DP
3. Menjual mobil yang ada sekarang, tetap masih kurang 110 juta
4. Ada alternatif lain?

Pendapat saya dalam kasus ini:
1. Menjual rumah, kemudian mengontrak jelas bukan opsi, karena memang sangat merepotkan untuk pindah rumah seperti ini.
2. Kredit dengan 2 bank menurut saya juga bukan opsi, mengingat perlu ada 2 kali proses ‘notaris’, 2 kali proses ‘akad kredit’ ribet.

Saran saya:
1. Jual mobil yang ada sekarang, sehingga kita tinggal dipusingkan dipinjaman 100 juta.
2. Coba negoisasi dengan pihak KPR permata, minta rekomendasi mereka untuk kasus seperti ini. Seharusnya untuk transaksi yang besar, Permata punya pertimbangan tersendiri.
Berikut detail email lengkapnya:

Dear Pak Anjar Priandoyo,
Saya ingin minta advis dari Pak Anjar sehubungan dengan topik di atas, karena beberapa hari terakhir ini saya bingung memikirkan hal ini.  Blog Pak Anjar saya temukan ketika mencari informasi mengenai KPR di Google, dan saya lihat respons-respons Pak Anjar sangat mencerahkan untuk penanya.

Saat ini saya tinggal di rumah yang dibiayai oleh Bank BCA selama 3 tahun 9 bulan terakhir lewat KPR biasa dengan sisa cicilan Rp 115 juta dan total tenor 10 tahun.  Harga pasaran rumah saya kalau dijual (net setelah komisi, pajak penjualan, notaris) sekitar Rp 450 juta.  Kami sekeluarga berniat pindah ke rumah yang lebih dekat dengan sekolah anak-anak.

Setelah saya banding-bandingkan, menurut kami membeli rumah jadi/sekon lebih mahal daripada membangun rumah sendiri di atas kavling.  Rumah jadi yang cocok untuk kami Rp 600-650 juta, belum termasuk biaya renovasi kecil-kecilan agar nyaman untuk kami huni, jadi total biaya bisa Rp 700 juta.  Sedangkan bila kami membeli kavling dari developer dan membangun sendiri, total biaya adalah Rp 600 juta, yang terdiri dari Rp 250 juta kavling dan Rp 350 juta pembangunan. Kedua pilihan ini dengan asumsi luas tanah 120 m2 dan luas bangunan 175 m2 dan di kompleks perumahan yang sama.

Kelihatannya lebih ideal membangun rumah sendiri, karena biaya yang lebih rendah dan bangunan yang lebih sesuai selera penghuni.  Kebetulan ayah mertua saya adalah pemborong bangunan.  Namun, kekurangannya adalah tenggang waktu untuk membangun bisa 6 bulan atau lebih.  Sedangkan kalau rumah jadi bisa selesai dalam 1-2 bulan untuk renovasi.

Masalahnya kami harus menjual rumah sekarang agar bisa memenuhi 30%DP dari kredit kavling dan kredit konstruksi, yang jumlahnya sekitar Rp 180 juta, karena tabungan lebih kami hampir nihil saat ini.  Namun, itu berarti kami harus mengontrak rumah selama 6 bulan pembangunan rumah tadi, sesuatu yang agak merepotkan.  Apakah Bapak ada ide untuk mendapatkan pemibiayaan sementara dari bank agar kami bisa memenuhi 30% DP (Rp 180 juta) tanpa pindah dari rumah sekarang?  Jadi kami hanya akan memasarkan rumah sekarang bila rumah baru sudah siap huni?  Kami berasumsi bahwa rumah saya cukup mudah untuk dijual dengan harga Rp 450 juta di atas.

Saya terpikir satu solusi, yaitu KPR Top-up dari BCA dengan jaminan rumah sekarang.  Karena saya sudah lebih dari 3 tahun menjadi nasabah KPR BCA, maka saya bisa mendapatkan tambahan financing sebesar Rp 200 juta.  Uang ini bisa saya pakai untuk DP Rp 180 juta tadi, dan saya bisa mendapatkan kredit kavling dan kredit konstruksi dari bank lain.

Ada bank-bank yang bekerja sama dengan developer kavling yang saya minati, seperti Permata.  Mereka bisa membiayai 70% dari kavling dan dari biaya konstruksi atau Rp 420 juta.  Kalau tenor 10 tahun, berarti cicilan Rp 4.8 jt/bln.  Nah, setelah pembangunan rumah selesai, saya bisa menjual rumah sekarang, sehingga saya akan mendapatkan uang Rp 450 jt – Rp 200 jt – Rp 115 jt = Rp 135 jt, setelah melunasi kredit-kredit dari BCA, sehingga saya tinggal kredit kavling dan kredit konstruksi dari Permatabank.  Cash “lebih” sebesar Rp 135 jt ini bisa saya pakai untuk kredit mobil dan/atau mengurangi pokok hutang saya dari Permata (kalau mereka punya program kredit fleksibel).

Tentunya, saya mungkin harus membayar penalti karena saya melunasi Top-Up BCA yang Rp 200 jt terlalu cepat, tapi itu tidak masalah sekitar 2%.

Apakah solusi ini masuk akal menurut Pak Anjar?  Apakah ada sumber pembiayaan lain yang bersifat sementara selain KPR Top-up di atas?  Ataukah lebih baik saya menjual rumah skr dan mengontrak, agar saya tidak terikat kredit dengan 2 bank sekaligus? Ataukah saya lebih baik menjual salah satu dari mobil saya dengan net proceeds Rp 90 juta?  Sebagai informasi, pendapatan rumah tangga kami adalah net Rp 16 juta, dan cicilan KPR BCA berjalan sekarang Rp 2.2 jt per bulan.