Pertanyaan: Beda SHM dan HGB

Mengenai perbedaan mendasar sertifikat rumah, Apakah sertifikat HGB & SHM sebegitu ngaruhnya (untuk urusan hukum, kredit bank, dll)?

Komentar:
Ada yang tahu?

About these ads
Ditulis dalam Sertifikat. 229 Comments »

229 Tanggapan to “Pertanyaan: Beda SHM dan HGB”

  1. Erwin Says:

    Bagaimana dengan PPJB, saya ada rencana membeli rumah, tapi belum memiliki sertificakt HGb / SHM. bagaimana dengan resikonya, kalau memang bisa peningkatan menjadi HGS, buth berapa lama dan biayanya berapa, (saya rencana membeli rumah sekon daerah BSD)
    Mohon sharing

    • notarisjaja Says:

      PPJB adalah proses jual beli dengan menggunakan cara pengikatan jual beli/PPJB, itu bisa saja dilakukan apabila kita tidak punya uang untuk melunasi secara langsung pembayaran kita kepada sipemilik tanah,,
      alangkah baiknya kita menggunakan akta jual beli untuk pegangan surat kita sementara sebelum dibalik nama menjadi nama kita, dan keuntungannya adalah kewajiban sipenjual dapat terpenuhi, ada kejadian setelah membeli tanah tapi tidak langsung dibuatkan surat berupa AJB, pihak penjual lepas tanggung jawab terhadap kewajiban pajak yg harus dia keluarkan,,,dan itu semua menjadi tanggung jawab kita sebagai sipembeli apabila kita ingin memproses Balik Nama (BN) menjadi nama kita.

  2. Abi Syifa Says:

    Afaik, HGB ada batasan waktu, klo nggak salah skarang ini HGB berlaku sampai 20 tahun. Setelah 20 tahun dan oleh pengguna lahan tidak diurus perpanjangan/peninggkatan hak, status tanah adalah milik negara.
    SHM tidak memiliki jangka waktu, jadi klo punya tanah dgn sertifikat SHM, selamanya menjadi milik.

    Namun, apapun jenis sertifikatnya, kalau negara sudah butuh untuk pembangunan, tetap bisa digusur.
    Bedanya, klo nggak punya sertifikat, tinggal nunggu nasib, klo punya HGB ato SHM bisa nego harga.

  3. ahmed Says:

    hak atas tanah itu ada beberapa macam bos…. HM, HGU, HGB, HAK PAKAI, dll. HM itu haknya turun temurun, terkuat, dan terpenuh, serta hanya boleh dimiliki oleh WNI. kalo HGB itu hak untuk mendirikan dan mempunyai bangunan di atas tanah bukan miliknya sendiri, dengan jangka waktu 30 th. Tapi gak usah kuatir jangka waktunya dapat diperpanjang sampe 20 th dan juga dapat dialihkan kepada pihak lain serta dapat dijadikan jaminan utang. konon HGB dapat ditingkatkan statusnya menjadi HM. Lengkapnya baca saja UU AGRARIA!

  4. n0vri Says:

    HGB memang punya jangka waktu tertentu, seperti tertera dalam sertifiukat dan dimulai sejak sertifikat HGB diterbitkan. Tapi dalam masa waktu HGB dapat ditingkatkan menjadi SHM.

    Saran saya berdasarkan pengalaman pribadi, kalo beli rumah dengan sertifikat HGB langsung saja ditingkatkan jadi SHM ketika jual beli, jadi ketika sertifikat jadi, udah langsung balik nama dan statusnya sudah menjadi SHM.

  5. anggara Says:

    untuk urusan hukum, penjelasannya adalah kalau kita punya HGB, maka yang kita punyai adalah rumahnya, sedangkan tanahnya berstatus dikuasai oleh negara. Makanya butuh perpanjangan hak dan hanya bisa dua kali. Sementara hak milik maka kitalah pemilik tanahnya. Hak milik hanya bisa punyai oleh WNI

  6. rita Says:

    cara ngurus HGB menjadi Hak Milik itu gimana yah?
    Tolong dong saya dikasi tau, saya beli rumah (udah lunas) di Bekasi udah 10 tahun..
    thanks

  7. anggara Says:

    datang saja ke bpn atau lihat situsnya dulu http://www.bpn.go.id ada penjelasannya koq, kalau males ribet kasih aja ke notaris :)

  8. digun Says:

    rekan2 semua, kalo strata title itu gimana ya ?? aku sering liat di iklan2 Apartemen. Kalo kita beli apartemen statusnya apa ?

    thanks.

  9. Wei Says:

    strata title itu istilah lain untuk sertifikat hak milik atas satuan rumah susun (HMSRS)
    Apartemen yang kita beli sertifikatnya adalah sertifikat HMSRS. Apartemen yang dibangun dpt di atas tanah HM, HGB, HP atas tanah Negara atau HPL (Pasal 7 ayat 1 UU 16/1985). Untuk Sertifikat HMSRS tetap dapat dijaminkan dengan Hak Tanggungan.

    • Riko Says:

      Masalahnya, klo di atas tanah HGB, HM SRS itu brsifat accesoir ga haknya ? mksdnya klo dah ada sertifikat HM SRS, Status tanah HGB nya berubah jd HM pa engga ya ? atau dengan diterbitkannya HM SRS sudah otomatis tanahnya jd status HM ? Mohon penjelasan dr suhu2 :)

  10. jack Says:

    Rekan2, mau tanya nih masalah pertanahan,
    saya memiliki tanah kavling (2 blok berdempetan) dan sudah dibangun rumah diatasnya skrg. Dulu pada saat beli, 1 blok belum sertifikat balik nama (SHM), hanya ada sertifkat akta jual beli. Yg jadi masalah skrg adalah, pemilik tanah sblmnya itu – ternyata skrg sudah meninggal dan ahli warisnya sudah pindah (sudah ditelusur tetapi tetap tidak ketemu). Nah, bagaimana cara pengurusan sertifikat balik tanah dari sertifikat jual beli menjadi SHM?
    Terima kasih atas bantuan rekan-rekan.

  11. Djeff Says:

    Kalo beli Apartement strata title dilihat dulu apakah sertifikatnya HGB murni atau HGB diatas HPL (Hak Pengelolaan Lahan).
    Kalau HGB murni yang berarti tanah tersebut milik developer, jika setelah HGB habis maka bisa diperpanjang.
    Kalau HGB di atas HPL berarti tanah tersebut bukan milik Developer melainkan kerjasama developer dengan pihak lain (pemilik tanah) dalam bentuk BOT (build Operate Transfer) atau bentuk lain, setelah jangka waktu kerjasama habis, maka hak bangunan dan tanah menjadi milik partner developer tersebut (pemilik tanah). contohnya seperti apartemen yang berada dikawasan senayan yang bekerjasama dengan sekneg.
    Kasus kios ITC Mangga dua yang dulu dijual secara strata title pun sama saja, ternyata pemilik lahan adalah Pemda DKI yang di BOT dengan Duta Pertiwi.
    Jadi cek dulu HGB nya……….

  12. candra Says:

    saya denger2 kalo pas pembayaran surat2 sertifikat ke Bank (setelah akad) agak sulit merubah dari SHGB ke SHM ?
    Mesti ada trik-nya, yaitu kita hanya bilang ke Notaris tanpa sepengaetahuan pihak bank … nah loh .. repot donk..
    alasannya kalo pihak bank sudah megang suratnya males dipinjemin ke notaris lagiii..

    mohon pencerahannya, kebetulan baru mau akad, namun baru 6 bulan lagi pembayaran utk SHGB-nya.
    Rencananya aku mau langsung SHM-kan..
    ada yg bisa bantu caranya.

    trims..

  13. mas boy Says:

    HM dan HGB secara hukum kedudukan sama, sama bisa dijadikan agunan, bisa dijual belikan yang membedakan adalah waktu jatuh temponya sertifikat tersebut.
    Kalo HM adalah seumur hidup kalo HGB adalah 20 th. Tetapi HGB dapat ditingkatkan HM untuk prosesnya biasa tanya ke kantor BPN atau klo malas biasanya saat jual beli bisa lagsung dilakukan peningkatan HAk oleh notaris dengan tambahan biaya…

  14. Khoe seng seng Says:

    Perbedaan antara HGB dan SHM adalah kalau SHM kita tidak perlu repot-repot untuk memperpanjang hak atas tanahnya sedang untuk HGB setiap jatuh tempo (umumnya 20 tahun) kita mesti memperpanjang jika tidak itu menjadi kembali milik negara dan untuk sdr Digun jika mau membeli apartemen sebaiknya dicek dulu alas haknya karena sekarang banyak kasus-kasus tanah yang baru ketahuan bahwa tanah yang dijual bukan dalam status penguasaan dveloper tetapi tanah milik orang lain atau instansi pemerintahan yang mana bila masa kontrak tanah tersebut habis dan pemilik tanah tidak mau memberikan perpanjangan pemakaian atas tanah yang berdiri apartemen tersebut maka tamatlah riwayat konsumen yang membeli apartemen tersebut.Saya ilustrasikan sebagai berikut jika kita membeli rumah maka yang kita beli adalah tanah dan bangunannya. Umumnya status hak atas tanah ini adalah HGB dan ini bisa ditingkatkan menjadi hak milik. Setelah kita tingkatkan menjadi hak milik maka keluarlah Sertifikat Hak milik (SHM) atas tanah dan bangunan tersebut. Sedang untuk apartemen yang dikeluarkan sertifikatnya adalah Sertifikat Hak Milik Satuan Rumah Susun (SHMSRS) yang sekarang disebutsebut istilahnya strata title ini bukan menunjukkan sertifikat hak atas tanah tapi menunjukkan sertifikat kepemilikan bangunan rumah susun tersebut yang juga menjelaskan tentang hak dan kewajiban pembeli apartemen tersebut. Sedang hak atas tanah apartemen ini umumnya Hak Guna Bangunan (HGB). Tetapi sekarang kita mesti berhati-hati untuk membeli apartemen karena ada dua macam HGB disini yaitu HGB murni (tanah tersebut dalam penguasaan developer) dan HGB diatas HPL ( tanah tersebut bukan punya developer). HPL iini kepanjangan dari Hak Pengelolaan .Jika HGB murni kita ingin perpanjang langsung berurusan dengan Badan Pertanahan Nasional (BPN) tapi jika HGB diatas HPL maka kita mesti minta izin kepada yang memegang HPL ini terlebih dahulu jika pemegang HPL tidak keberatan diperpanjang baru kita bisa perpanjang ke BPN. Jadi jika ingin membeli apartemen belilah yang HGB murni jangan sampai sdr Digun dibodohi developer karena banyak sekarang tanah-tanah HPL yang dibangun apartemen dan tanah HPL jauh lebih murah dari tanah HGB murni. Jangan mudah percaya dengan nama-nama besar developer. Digun pasti tahu dengan ITC ITC yang bertebaran di jakarta yang developernya anak perusahaan Sinar Mas Group (coba siapa yang tidak kenal), PT Duta Pertiwi Tbk yang ternyata menjual ke konsumen nya memyebunyikan fakta bahwa tanahnya ternyata adalah HPL pemprov DKI Jakarta yang konsumennya baru tahu ketika ingin memperpanjang HGB nya dimana pada saat menjual 15 tahun yang lalu tidak pernah diberitahukan bahwa tanah ITC Mangga Dua adalah HPL. Ini Kasus yang saya alami sendiri malah saya kasih tahu kalayak umum saya dilaporkan ke polisi dalam kasus mencemarkan nama baiknya. Jadi Digun harus berhati-hati nama besar developer bukan menjadi jaminan. dan hati-hati juga setelah menempati apartemen jangan kasih pengembang untuk mengelola apartemen tersebut sebab pengembang pasti mencari profit dan mengenai kita biaya perawatan gedung yang tidak masuk akal dan mau tidak mau kita mesti membayar karena jika tidak membayar kita diancam akan dimatikan listrik dan air kita, jadi dengan sangat terpaksa kita mesti membayar biaya yang menceik leher tersebut. Oke selamat mencari apartemen semoga beruntung
    salam hangat
    Khoe Seng Seng
    (kamu bisa membaca kasus saya di Google)

    • novianto Tan Says:

      kho..
      saya ada rencana mau beli rumah di Citra gran dengan sistem cicilan. tetapi di sana status nya adalah HGB. dan dia menjelaskan bahwa ada beberapa unit yang akan di tingkatkan menjadi SHM.
      apakah ada saran utk saya. karena yg saya tahu hanya HGB dan SHM. dan untuk AJB itu apa yah?
      thanks ko

      • khoe seng seng Says:

        Yth. Novi
        Umumnya jika developer menjual rumah yang ditawarkan sertifikat hak atas tanahnya adalah HGB dan biasanya didalam Akta Jual Beli (AJB) ini dituliskan. Sertifikat HGB ini bisa ditingkatkan menjadi Sertifikat Hak Milik (SHM).
        Paling aman cek ke developer lalu ke badan pertanahan nasional (BPN) apa sertifikat sudah keluar per satuan unit rumah atau masih global belum di pecah-pecah karena umumnya tanah yang dikuasai developer untuk membangun rumah adalah tanah dengan satu surat baik tanah girik ataupun tanah dengan satu sertifikat yang bisa berupa SHM ataupun SHGB.
        Kadang-kadang ada developer yang keuangannya kurang bisa menjaminkan surat tanahnya ke lembaga keuangan untuk membangun rumah dan kemudian menjualnya ke konsumen dan konsumen umumnya dijanjikan sertifikat akan diberikan beberapa tahun kemudian dan ini yang mungkin sering terjadi dan menjadi masalah buat konsumen karena sertifikat dijaminkan ke lembaga keuangan otomatis developer tidak bisa membuatkan sertifikat untuk masing-masing unit rumah yang telah selesai dibangun dan dilunasi konsumen (sertifikat ada di lembaga penjamin karena hutang ke lembaga keuangan belum dilunasi).
        Jadi sebelum bertransaksi pastikan kita sebagai konsumen sudah mengetahui semua kondisi rumah yang akan kita beli.
        Selamat Novi semoga dapat menemukan rumah yang cocok

    • rizal Says:

      Bapak Khoe Seng Seng

      sekarang hasil akhir dari kasus bapak dengan PT Duta Pertiwi bagaimana? Siapa yg menanggung Biaya perpanjangan HGB dan HPL tersebut? Berapa besar biayanya?

      Terima kasih.

      • khoe seng seng Says:

        Yth. pak Rizal

        Kasus saya semua dalam proses kasasi. Saya digugat 17 miliar dengan tuduhan pencemaran nama PT Duta Pertiwi Tbk (Sinar Mas Group) atas dua buah surat pembaca saya di Pengadilan Negero (PN) Jakarta Utara dikalahkan dan dihukum denda 1 miliar rupiah oleh PN, saya kemudian banding dan putusan hakim banding membatalkan putusan hakim PN (denda 1 miliar dibatalkan hakim banding), Sinar Mas kemudian mengajukan kasasi ke Mahkamah Agung (MA) dan sampai hari ini belum diputus hakim MA.

        Untuk kasus laporan polisi Sinar Mas atas dua surat pembaca saya, saya sudah diputus bersalah oleh Hakim PN Jakarta Timur dan saya telah dijatuhi hukuman 6 bulan penjara dalam masa percobaan satu tahun dan putusan ini dikuatkan hakim Pengadilan Tinggi (PT) DKI Jakarta. Sekarang saya lagi menunggu putusan hakim MA karena saya melakukan kasasi terhadap potusan hakim PT yang menguatkan putusan hakim PN dengan menghukum saya 6 bulan penjara dalam masa percobaan 1 tahun ini.

        Sidang yang saya lakukan di dua pengadilan berbeda ini (PN Jakarta Utara dan PN Jakarta Timur) saya duga penuh dengan rekayasa dan politik uang karena disidang di PN Utara semua bukti surat dan keterangan saksi saya tidak ada yang dipertimbangkan hakim PN Jakarta Utara sedang pihak Sinar Mas tidak bisa mendatangkan seorang saksipun yang didatangkan malah seorang ahli pidana yang menjelaskan hukum pidana dan dalam kasus di PN Jakarta Utara ini yang saya di denda 1 miliar pihak Sinar Mas tidak bisa membuktikan bahwa akibat surat pembaca saya pihak Sinar Mas telah mengalami kerugian sehingga saya dihukum membayar 1 m ke Sinar Mas.

        Sedang untuk perkara di PN Jakarta Timur yang hakimnya menghukum saya dengan hukuman 6 bln penjara dalam masa percobaan 1 tahun lebih parah lagi karena korbanya tidak ada (tidak bisa dihadirkan ke pengadilan) dan semua bukti saya yang membantah tuduhan jaksa tidak ada satupun dituliskan dalam putusan ini (seolah-olah saya tidak memasukan bukti membantah tuduhan jaksa). Bahkan ada saksi yang memberikan keterangan palsau disidang pengadilan yang saya langsung tunjukan ke hakim malah hakimnya mendiamkan saja. Lebih parah lagi hakim memutus perkara saya bersalah menggunakan dasar keterangan palsu ini bahkan hakim menambah keterangan ahli yang.tidak pernah diperiksa di penyidik dinyatakan ahli telah diperiksa.

        Inilah proses hukum dan penegakan hukum yang saya dituduh mencemarkan nama Sinar Mas.

        Sementara saya mengugat Sinar Mas atas ketidakjujurannya menjual property di ITC Mangga Dua dengan menyembunyikan fakta bahwa yang dijual adalah tanah yang bukan miliknya tapi milik Pemda DKI Jakarta malah dikatakan kurang lebih kebodohan saya tidak melakukan pengecekan terhadap property yang saya beli bukan menghukum Sinar Mas yang menjual propertynya dengan cara menyembunyikan status kepemilikan tanah property yang dijual Sinar Mas (padahal sebelum membeli saya sudah melakukan pengecekan melalui Pejabat Pembuat Akta Tanah dan tidak ada yang tahu bahwa property yang saya beli adalah tanahnya milik/dalam penguasaan Pemda DKI Jakarta termasuk orang yang ada di Badan Pertanahan). Seandainya orang di Badan Pertanahan tahu bahwa property yang saya beli tanahnya milik Pemda DKI Jakarta pasti mereka meminta saya untuk meminta izin dahulu ke pemilik tanah (rekomendasi) yaitu Pemda sebelum pejabat Badan Pertanahan mengalihkan kepemilikan property yang saya beli ini ke atas nama saya (ada aturan dari Gubernur DKI Jakarta yang memutuskan bahwa setiap tanah milik Pemda jika dilakukan tyransaksi pengalihan harus seizin Pemda dan pejabat Badan Pertanahan ini adalah pejabat dilingkungan Pemda). Jadi Pejabat pertanahan dilingkungan Pemda sendiri tidak tahu bagaimana saya bisa tahu property yang saya beli tanahnya miik Pemda. Inilah anehnya putusan hakim PN Jakarta Utara yang menyatakan Sinar Mas tidak bersalah dan menolak gugatan saya. Gugatan saya sekarang dalam proses kasasi di MA karena PT juga memutuskan membenarkan putusan PN Jakarta Utara.

        Inilah yang saya alami berhubungan dengan konglomerat no 1 di Indonesia yang sekarang saya ragukan kekayaannya ini apa diperoleh berkat kerja yang jujur atau berkat kerja yang curang.

        Saya sebenarnya juga sudah melaporkan kasus pembelian property ini ke pihak kepolisian tapi memang Sinar Mas hebat pihak polisi yang waktu pertama saya laporkan dikatakan ini kasus dugaan penipuan bisa berubah putusannya dengan menyatakan tidak ada unsur penipuannya disini dan ini bukan hanya saya yang melapor masih ada 18 orang lagi yang melaporkan hal yang sama seperti saya, semuanya dinyatakan tidak ada unsur penipuannya disini padahal ada dokumen yang menyatakan bahwa Sinar Mas menerima pembayaran konsumen yang menuliskan mengenai pembayaran atas tanah dan pembayaran atas bangunan serta konsumen membayar Pajak Pertambahan Nilai (PPN) atas tanah dan PPN atas bangunan.

        Demikian yang saya alami pak semoga ada yang bermanfaat buat bapak dan pembaca semua.

    • sylvie Says:

      Pak, saya sudah keburu beli ruko yg ternyata sertifikatnya adalah HGB diatas HPL No.2

      Apa maksudnya HPL no.2 itu?

      Bisakah sy tingkatkan jadi HGB murni? how?

      • khoe seng seng Says:

        Yth. Sylvie

        HPL no 2 maksudnya adalah Hak Pengelolaan no 2 dan untuk meningkatkan menjadi HGB murni ( yang dimaksud dengan HGB murni adalah HGB yang alas hak nya adalah tanah yang dikuasai negara) tergantung dari pemegang HPL jadi pemegang HPL harus melepaskan kewenangannya terhadap tanah ruko yang Sylvie beli, jika pemegang HPL sudah melepaskan penguasaannya terhadap tanah tersebut baru kemudian status hak atas tanah tersebut bisa ditingkatkan menjadi HGB murni.

        Semoga keterangan ini bisa menjawab pertanyaan Sylvie.

      • Legal PropertY Says:

        Yth Khoe seng seng

        Sebelumnya kita mesti tau dulu HPL itu untuk apa dulu, kalo HPL nya HPL perumnas itu memang sesuai peruntukannya, yaitu pendistribusian tanah ke rakyat untuk karya/bangunan umum, Suka/fasilitas umum, wisma, serta karya taman dan fasos. HPL perumnas ini BISA diperjualbelikan. Kemudian harus kita bedakan juga antara HPL dan Hak Atas Tanah. Jadi kalo misalkan HPL nya perumnas, namun HGB atas nama developer itu Legal (sah). HPL juga tidak akan hilang selamanya, tapi HPL bukan merupakan hak atas tanah. Itu dua hal yg berbeda. Jadi developer adalah pemegang Hak atas tanah berupa HGB yg bisa ditingkatkan jadi HM (untuk rumah) oleh perorangan (pembeli).
        Nb : HPL selain perumnas tidak bisa di perjualbelikan

      • khoe seng seng Says:

        Yth Legal Property

        Dari buku-buku pertanahan yang pernah saya baca (saya lupa buku yang mana) yang dimaksud dengan HPL adalah penguasaan atas tanah negara yang kewenangannya sebagian diberikan kepada pemegang HPL.

        Pemegang HPL yang saya ketahui sampai saat ini adalah instansi-instansi pemerintah seperti pemerintahan daerah DKI Jakarta, jawatan perkeretaapian indonesia, kementrian sekretaris negara, perumnas dll.

        Contoh tanah HPL yang dikuasai oleh Pemda DKI Jakarta : tanah di Ancol, di ITC Mangga Dua, di Mangga Dua Mall dll. Contoh tanah HPL yang dikuasai Jawatan Perkeretaapian Indonesia adalah tanah di sekitar rel kereta api Mangga Dua, dll. Contoh tanah HPL yang dikuasai kementrian Sekretaris Negara adalah tanah-tanah bekas lapangan terbang Kemayoran dll. Contoh tanah HPL yang dikuasai Perumnas adalah tanah rumah susun di Tanah Abang, perumahan Taman Palm Cengkareng dll.

        HPL bisa hilang jika yang menguasai HPL ini melepaskan HPL nya atau jika negara menghendaki tanah HPL ini.

        Developer yang membangun diatas tanah HPL harus mengurus HGB nya dulu baru propertynya bisa dijual dan untuk HGB yang berdiri diatas tanah HPL (HGB diatas HPL) tidak bisa ditingkatkan menjadi HM jika pemegang HPL tidak melepaskan penguasaan terhadap tanah HPL tersebut.

        Semua tanah HPL yang sudah diberikan HGB diatasnya (HGB diatas HPL) bisa diperjualbelikan bukan hanya HPL perumnas saja yang bisa dijual. Contohnya : ITC Mangga Dua, Perumahan di Ancol, Apartemen di Kemayoran dll,

        Semoga penjelasan ini dapat menambah pengetahuan para pembaca karena urusan HPL inilah saya jadi terkena masalah pencemaran nama baik oleh Sinar Mas Group dan dengan terpaksa saya mesti membaca buku-buku dibidang pertanahan untuk membela diri dan juga untuk antisipasi agar tidak tertipu lagi dengan pengembang-pengembang nakal,

  15. Rachmad Says:

    Saya mo akad dengan status HGB bagaimana caranya supaya bisa langsung SHM yach terus plus minusnya bisa lebih detail, maklum pak awam mengenai perbedaan yang dimaksud.

    • anwar Says:

      kalo akad atau gadai itu kita tidak bisa merubah sertipikat orang yang kita gadai rumah atau tanahnya menjadi milik kita,,,,kecuali kita membelinya dari sipemilik sertipikat itu (dengan cara jual beli atau pengikatan jual beli) setelah itu kita bisa memprosesnya dengan proses jual beli dan membuat akta jual beli di PPAT dan membalik nama sertipikat yang sudah kita beli tadi menjadi nama kita.
      kalo sertipikat itu HGB,setelah proses balik namaselesai, kita bisa langsung mengajukan peningkatan hak atas sertipikat tersebut menjadi sertipikat Hak milik (SHM).
      itu cara pertama, cara kedua adalah kea keatas

  16. wahid Says:

    hmmm … kalo mau tahu biaya konversi sertifikat, kemana ya ? misalnya dari HGB terus dipecah2 githu ?

    tks.

  17. Amalia Says:

    Saya pernah tanya ke developer tentang HGB. Waktu itu saya ingin beli apartemen yang HGB berakhir tahun 2025. Saya tanya bagaimana status kepemilikan apartemen setelah tahun itu. Jawabannya: saya mempunyai atas tanah sebesar 0,05% (tertera di sertifikat HGB). Sesudah tahun 2005 akan ada pertemuan dengan pihak devloper dengan seluruh penghuni apartemen tentang kelanjutan nasib tanah ini.

    Yang saya masih belum mendapat jawaban adalah: apa yang terjadi kalau seandainya seluruh penghuni sepakat melanjutkan kepemilikan. Apakah harus membeli ulang apartemen dan melalui proses yang sama seperti saat membeli, atau cukup dengan biaya administrasi untuk perpanjangan sertifikat.

    Ada yang bisa bantu? Thanks.

  18. Hadi Says:

    Status apartemen di Indonesia khususnya di Jakarta belum ada yang berusia lebih dari 50 tahun, status HGB dan perpanjangannya setelah masa itu belum dijumpai secara real saat ini. Umumnya hal tersebut diserahkan kepada forum pemilik apartemen, tapi belum jelas bentuknya seperti apa. Pertanyaan muncul jika ternyata setelah 50 tahun tersebut kelayakan konstruksi bangunan perlu dievaluasi kembali (disain konstruksi bangunan umumnya 50 tahun) dan jika harus di renovasi atau yang terburuk dihancurkan dan dibangun kembali bagaimana status hukum pemilik.
    Mohon saran dari senior2 bidang properti atau yang punya pengalaman mengenai hal ini di tempat lain.

  19. Bhot Says:

    rekans..
    plis help kasih masukan…jika saya akan membeli rumah dari developer PT. A, namun surat2nya seperti SHM dan IMBnya atas nama PT. B, dimana PT. B ini ternyata setelah dicari tahu sudah bangkrut alias tidak diketahui lagi keberadaannya, apakah perumahan tsb aman secara legal?
    karena saya kuatir sekali akan terjadi sesuatu yg tidak diinginkan dikemudian hari karena perbedaan nama tsb, apalagi perusahaan yg tertera di surat2 malah sudah gak tau kemana.
    langkah apa yg harus saya lakukan ya, apa tidak usah kuatir berlebihan, atau tidak jadi aja membeli rumah tsb?
    tolong sharenya yg faseh mengerti soal surat2 pembelian rumah…thanks

  20. Khoe seng seng Says:

    Untuk ibu Amalia jika yang ibu beli adalah apartemen yang status hak atas tanahnya HGB murni (istilah sekarang) maka ibu cukup melalui pengurus Perhimpunan Penghuni (PP) apartemen mengurus perpanjangan HGB tersebut dan ibu mesti membayar perpanjangannya sesuai dengan Nilai Perbandingan Proporsional (NPP). NPP ini tercantum didalam sertifikat ibu (mungkin NPP ibu 0,05%). Pengurus PP akan memperpanjang sertifikat tersebut ke Badan Pertanahan nasional (BPN).
    Dan jika apartemen ibu HGB nya berdiri diatas HPL (Hak Pengelolaan ) maka pengurus PP ditempat ibu harus meminta izin terlebih dahulu kepada pemegang HPL jika diizinkan baru ibu bisa perpanjang sertifikat milik ibu dan jika izin diberikan umumnya juga mesti membayar izin yang diberikan. Setelah izin diberikan oleh pemegang HPL baru diteruskan perpanjangannya ke BPN dan ini semua dibayar dasarnya dari nilai yang dibayar (izin HPL + biaya perpanjang HGB) dikali NPP ibu. Semua ini bisa diperpanjang setelah diberikan izin-izin seperti izin layak huni, izin penggunaan bangunan dll. Jadi ibu membayar bukan seperti membeli awal. Biaya yang ibu bayarkan kurang lebih seperti jika ibu punya ruko yang HGB yang ingin diperpanjang HGB nya maka yang dibayar hanya biaya HGBnya saja. bukan membayar seperti membeli ruko baru Demikian keterangan singkat saya semoga ada manfaat buat ibu.

  21. Khoe seng seng Says:

    Untuk Pak Hadi saya coba berbagi informasi karena saya bukan pakar agraria semoga keterangan yang saya berikan ada faedahnya buat bapak. Pertama-tama bapak perhatikan dulu HGB dari apartemen Bapak berdiri diatas tanah siapa. Ada 3 jenis HGB yaitu HGB diatas tanah negara yang sekarang kita kenal dengan istilah HGB murni, HGB diatas HPL dan HGB diatas tanah Hak Milik. Jika HGB bapak berdiri diatas tanah negara atau tanah Hak Milik maka ini lebih sedikit masalahnya Bapak tinggal mengurus izin-izin nya ke pemerintahan daerah seperti izin mendirikan bangunan, izin layak huni, izin penggunaan bangunan dll jika apartemen Bapak hancur/musnah. Jika HGB bapak berdiri diatas HPL maka ini lebih sulit Bapak bisa membangun kembali apartemen tersebut setelah mendapat izin dari pemengang HPL dan tentu juga harus mengeluarkan biaya jika pemengang HPL mengizinkan. Setelah izin diberikan pemengang HPL baru diteruskan dengan mengurus Izin Mendirikan Bangunan dan langkah selanjutnya sama seperti jika apartemen bapak status tanahnya HGB diatas tanah negara/ tanah Hak Milik. Status hukum pemilik sebenarnya hanya sebatas kepemilikan unit-unit apartemen jika apartemen hancur maka habis juga hak kita terhadap apartemen tersebut tetapi seperti yang saya jelaskan diatas bapak masih memiliki hak atas tanah bapak dan masih bisa membangun apartemen bapak kembali jika dinginkan oleh pemilik-pemilik apartemen tersebut tentu melalui Perhimpunan Penghuni (PP) apartemen dan biayanya dibagi secara proporsional sesuai dengan NPP (Nilai Perbandingan Proporsional) yang tercantum didalam sertifikat apartemen bapak. Untuk lebih jelas bapak cari buku Undang-Undang Rumah Susun no 15 tahun 1985 dan Perarturan Pemerintah no 16 tahun 1988 mengenai rumah susun. Demikian keterangan yang saya dapat berikan. Semoga ada manfaat untuk bapak.

  22. Khoe seng seng Says:

    Maaf keterangan saya untuk Bapak Hadi mengenai buku seharusnya buku Undang Undang Rumah Susun no 16 tahun 1985 dan buku Peraturan Pemerintah no 4 tahun 1988.. Demikian ralat saya.

    • BENY Says:

      KO SENG2,..BOS,saya mau pake anda sebagai bahan Skripsi saya.kebetulan saya adalah orang medan dan juga berprofesi sebagai Agen properti,oleh karena itu saya tertarik sekali dengan anda,saya meminta izin untuk memakai tulisan2 ko seng2..sekian terima kasih

      nama Facebook saya
      Beny Nyomin

    • s_teq Says:

      om. tolong tanya kalo kita mau beli rumah di perumahan sertifikat apa yang harus ada??? thx

  23. Reza Mahastra Says:

    BIcara mengenai HGB, saya baca diatas bahwa ternyata dibagi ke dalam 3 bagian, yaitu murni, diatas HPL dan diatas HM. Dari uraian sebelum, timbul pertanyaan sbb:
    (i) adakah dasar aturan yang membagi HGB menjadi 3 kelompok sebagaimana disebutkan diatas? (ii) Untuk HGB atas HPL, disebutkan bahwa terjadi in term of adanya BOT atau sejenisnya, yang disimpulkan bahwa ada 2 pihak yang bekerjasama yang mana satu adalah pemegang HPL, dan lainnya pemegang HGB, nah..ada ga bentuk yang preseden in regards bentuk kerjasama BOT tersebut?apakah harus ada pengalihan hak dari pemegang HPL kepada pemegang HGB, atau apakah bisa para pihak bekerja sama untuk mengelola tanah tersebut tanpa mengalihkan tanah kepada pemegang HGB. (iii) bagaimana prosedur pemecahan HGB atas HPL menjadi HM SRS?dasar hukum?mengingat itu tanah negara yang notabene adalah kekayaan negara.. mohon penjelasannya kalo ada yang berkompeten untuk menjawab..saya penasaran pgn tau..biar ga diboongin sama developer bego hehehe

  24. aulia Says:

    mohon informasi apa aj syarat yang diperlukan untuk pengurusan hgb jadi shm?
    butuh biaya berapa? betulkah selain ada uang administrasi juga ada kas negara yang harus dibayarkan? soalnya masa biaya kas negaranya itu besar sekali 1-3 juta?
    mohon bantuannya plisss

  25. aulia Says:

    nambah tanya ya?
    kalo ngurus hgb jadi shm harus ada imb nya ya?
    terus ngurus imb nya perlu apa aja dan biayanya berapa?

  26. azet Says:

    untuk aulia dan netter, saya ingin membagi pengalaman selama mengurus peningkatan hak dari HGB ke HM. Silahkan menghubungi email saya di azet_98@yahoo.com. Tulisannya sudah saya buat, tapi bulan saya posting karena sedikit “sharpness”, kalo dibaca sama orang BPN ntar sertifikat saya ngak dikerjakan atau disandera. Repot deh !!!

  27. Anto Says:

    Saya jg mau tanya, saya tinggal di Depok, saya udah coba telp BPN Kota Depok tp kok gak diangkat2, saya mau tanya soal peningkatan HGB ke SHM…ada yg tau tdk yach terutama yg berdomisili di Kota Depok

  28. komalia Says:

    Permisi, mhn informasi
    Sya rencana akan beli rumah di surabaya, kriteria sudah sesuai, hanya bermasalah di sertifikat.
    Sertifikat bukan HGB atau SHM tapi “sertifikat yayasan kas pembangunan”. Sya bingung dg jenis sertifikat ini, tp setelah sya telusuri memang jaman dulu (60-an) di Indonesia dibentuk Yayasan Kas Pembangunan (YKP) untuk pembangunan perumahan (semacam PERUMNAS).
    YKP pada awalnya dibentuk di seluruh Indonesia, tp hingga kini yg bertahan hanya YKP Surabaya. Penelusuran sya di Internet menunjukkan bahwa hingga saat ini persh ini msh mengembangkan bbrp perumahan, tp status tanah-nya sudah SHM atw HGB.
    Menjadi tambah punyeng, ketika sya mengajukan KPR ke Niaga ternyata ditolak karena peralihan dari status YKP ke SHM butuh waktu > 1thn & ada perubahan peraturan (u/ status tanah YKP) dari Menteri HAM.
    Memang ujung2-nya sya rencana mw konsultasi k notaris, tp kl ada rekans yg tw ttg info ini, mhn di-sharing disini.
    Pertanyaan sya, seberapa kuat status tanah selain HGB & SHM (kl sya baca dr posting diatas ada kemungkinan besar kl digusur gk dpt penggantian dr pemerintah). Yg jelas kl surat ijo atw girik di surabaya tidak bisa diubah ke SHM, pdhl banyak lokasi strategis yang memakai jenis sertifikat ini. Ribet, ribet :(
    Trims

  29. windy Says:

    bantu aku dong..
    aku mau membeli rumah dari tangan kedua tetapi pejual ini tidak mempunyai sertifikat HGB maupun SHM, yang hanya dia miliki akta jual beli antara penjual ini sama pemilik pertama sebelumnya
    bermasalah ga sih nantinya..bukannya kalo sertifikat itu adalah satu kesatuan persyaratan yang musti dimiliki oleh pemilik rumah…kecuali kalo kita kredit di bank otomatis sertifikat ditahan oleh bank sebagai jaminan.

    plese bantu aku dong….

  30. Johnson Says:

    Salam kenal,

    Saya baru di sini.
    Saya pernah baca bahwa sebelum membeli apartemen sebaiknya dapat diyakinkan dulu sertifikat kepemilikannya (SHGB) oleh pihak developer. Pertanyaan saya, apakah etis jika kita meminta untuk melihat SHGB tersebut sebelum kita memutuskan untuk membeli? Bagaimana sebaiknya strategi kita untuk menanyakan perihal tersebut?

    Thanx,
    Johnson

  31. roel Says:

    Temans salam kenal semua… mohon bantuan infonya..
    Saya ber-KTP DKI punya tanah di Cijantung sudah SHM atas nama saya. Tapi PBB masih atas nama pemilik lama dan udah sktr 3 th belum dibayar. Masalahnya saya mau pindah KTP ke alamat baru di Pamulang tahun ini. Apa yg mesti saya lakukan? Mengganti alamat saya di SHM ke KTP baru? Mengganti nama & alamat PBB ke alamat KTP baru? Gimana caranya ya. Trims banget atas responnya.

  32. azet Says:

    Maaf pada netter yang kirim email ke saya dan tidak segera dibalas, karena saya keluar kota dalam waktu jangka yang lama. Untuk lebih memudahkan, pengalaman selama mengurus peningkatan hak dari HGB ke HM baru dapat saya postingkan sekarang. Semoga bermanfaat.

    ” HGB to SHM lokasi Depok”

    Saya baru saja mengurus peningkatan HGB ke SHM lokasi Kotamadya Depok untuk rumah yang di bangun di kawasan Perum Perumnas. Saya mencoba mengurusnya sendiri tanpa bantuan Notaris yang mematok harga Rp. 2 jt. Ini belum termasuk biaya yang harus dikeluarkan untuk peningkatan hak. Cukup melelahkan memang, apalagi harus ke Bogor untuk mendapatkan surat rekomendasi dari Perum Perumnas (salah satu syarat bila rumah dibangun oleh Perum Perumnas).

    Jadi sebelum ke BPN, untuk rumah yang dulunya dibangun Perumnas, kunjungi terlebih dahulu kantor Perum Perumnas untuk mendapatkan surat rekomendasi ini. Timbulnya surat ini berdasarkan Surat Edaran Badan Pertanahan Nasional No. 500-1596-DI tanggal 18 Mei 1998 perihal: Petunjuk Pelaksanaan tentang Tata Cara Pengurusan Hak dan Penyelesaian Sertifikat Hak Guna Bangunan tanah Perum Perumnas dan Pemberian Hak Milik atas tanah untuk RSS dan RS tanah Perum Perumnas (nyontek dari suratnya).

    Untuk biayanya saya lupa menanyakan formulanya. Yang jelas berdasarkan PBB tahun terakhir untuk Objek Pajak Bumi. Sebagai gambaran, untuk tanah saya tahun 2008 ini, nilai Objek Pajak Bumi-nya Rp. 464.000,- luas tanah 146 (sesuai dengan sertifikat) dikenakan biaya sebesar Rp. 429.700,- (bersih, tanpa uang administrasi atau kesejahteraan atau siluman atau pungli atau kutipan atau apalah namanya yang kita keluarkan tanpa kuitansi yang menyengkelkan).

    Berkas yang harus disiapkan untuk mendapatkan Surat Rekomendasi Perum Perumnas adalah:
    – Sertifikat HGB asli (dikembalikan lagi ke pemilik) dan Fotocopy
    – Fotocopy KTP
    – Fotocopy Akte Jual Beli
    – Fotocopy PBB tahun terakhir
    – Surat Kuasa bermaterai cukup (bila dikuasakan pengurusannya)
    – Biaya, berdasarkan Nilai Objek Pajak Bumi

    Pagi hari adalah waktu yang tepat untuk mendatangi kantor Perum Perumnas ini. Supaya selembar surat yang berharga ratusan ribu rupiah dapat kita peroleh pada hari itu juga. Akan tambah kesal bila kita disuruh datang keesokan harinya dengan alasan pejabat yang mendatangani sedang rapat. Buang waktu dan tenaga !!!

    Untuk daerah Depok dan Bogor kantor Perum Perumnas beralamat di Jalan Pandawa Raya Blok A1 No. 18 & 19 Bumi Indraprasta I Bogor, Telp. 0251-341929

    Setelah mendapat “Surat Rekomendasi” dari Perum Perumnas, saya langsung ke BPN kantor Pertanahan Kota Depok dengan alamat Komplek Sub Perkantoran Kota Depok, Jalan Boulevard Kota Kembang, Sektor Anggrek Kota Kembang Depok, Telp. (021) 7709895, Fax (021) 7709795.

    Dari sini dimulailah petualangan saya. Di samping meja satpam saya melihat ada prasasti peresmian gedung kantor pertanahan Depok yang ditandatangi oleh pejabat BPN, Prof. Ir Msc. Ternyata gelar yang demikian berbobot belum menjamin pelayanan yang sistimatis, jelas, terbuka, transparan, terkoordinasi dan komputerise akan diperoleh oleh orang awam seperti saya. Memalukan !!!

    Tanpa bertanya dulu ke petugas Satpam, saya langsung menuju ke loket untuk pengurusan Peningkatan HGB ke SHM. Di sana ada petugas seorang Ibu yang meminta saya untuk membeli terlebih dahulu Formulir Permohonan yang dijual Rp. 10 ribu di koperasi yang terlelak di belakang kantor dekat kantin. Pelayanan yang terasa aneh, formulir kenapa tidak disediakan di dalam kantor saja. Dalam satu map, ada tiga formulir yang harus diisi, salah satunya formulir pernyataan kepemilikan tanah lainnya yang ditandatangi di atas materai 6.000 rupiah.

    Selesai mengisi, saya serahkan ke loket pengurusan dengan bebeberapa berkas yang harus dilengkapi untuk pengurusan peningkatan Hak dari Hak Guna Bangunan (HGB) ke Hak Milik (HM), yaitu :
    – Sertifikat asli HGB
    – Fotocopy Akte Jual Beli
    – Fotocopy IMB
    – Fotocopy PBB tahun terakhir
    – Fotocopy KTP
    – Asli Surat Rekomendasi Perum Perumnas (karena rumah dibangun oleh Perumnas), yang saya peroleh sehari sebelumnya.

    Proses selanjutnya adalah pengecekan Sertifikat Asli. Petugas loket menyerahkan ke petugas pengecekan, kita diminta menunggu. Setelah nama kita dipanggil sertifikat asli diserahkan kembali kepada kita dengan terlebih dahulu membayar Rp. 50 rb (tarif 25 rb). Dari sini kita mulai dihadapkan oleh tampilan birokrasi gaya lama dengan dalih petugas sebagai biaya administrasi dan tanpa kuitansi.

    Sertifikat yang sudah dicek dilanjutkan ke proses “Ploting”. Berada di lantai dua, saya datangi petugas ini. Dengan komputer “stand alone” dan scanner mulailah dia bekerja dengan program applikasi AutoCad 2006. Petugas cukup terampil mengoperasikannya. Hanya saja “mapping archive” kota Depok untuk “updating” masih dikerjakan dengan manual dan tidak lengkap dan akurat. Saya mengira BPN sudah menggunakan foto satelit untuk pemetaan dengan beberapa ratus kali zooming (seperti google earth), ternyata belum! Saya teringat lagi dengan prasasti yang ditandatangani pejabat BPN yang bergelar Prof Ir. MSc, sedang pejabat yang sekarangn bergelar Ph. D. Inovasi apa yang dilakukan selama ini ?

    Kembali ke petugas, dia masih mencoba mencari lokasi tanah saya, tapi tidak ditemukan. Dengan bantuan IMB yang dibuat tahun 1994 akhirnya lokasi ditemukan dengan data yang tidak akurat di komputer. Menghabiskan waktu sekitar satu jam, petugas berupaya melengkapi database Pertanahan Kota Depok di area lokasi tanah yang saya tempati. Mulai dari nama jalan, perubahan kiri kanan jalan. Gambar Situasi yang ada dalam Sertifikat yang saya miliki diciplak dengan scanner dijadikan image file dengan format tiff untuk database digital. Jadi pertanyaan bagi saya, seberapa besar kapasitas harddisk di komputer petugas ini ? Dengan format file tiff, apakah cukup untuk menampung data se-kotamadya Depok ? Lagi pula, petugas ini “sambil menyelam minum air”. Updating data pertanahan diambil dan dikumpulkan kembali dari pemilik sertifikat. Selesai sudah proses “Ploting”. Petugas meminta saya untuk menyerahkan “biaya administrasi” sebesar Rp. 25 rb tanpa kuitansi.

    Sertifikat yang sudah di”Ploting” saya serahkan kembali petugas loket di lantai satu. Di sini petugas menyerahkan selembar kertas untuk pembayaran biaya peningkatan hak, yang harus dibayar di kasir. Penjelasan petugas biaya untuk peningkatan HGB ke SHM adalah:

    “Nilai Objek Pajak Bumi (dikalikan) LUAS TANAH (dikurang) NILAI OBJEK PAJAK BUMI yang tidak kena pajak (dikalikan) 2 persen”
    Untuk daerah Depok Nilai Objek Pajak yang tidak kena pajak sebesar Rp. 20 jt. Jadi pengurangannya sebesar Rp. 20 jt.
    Untuk tanah saya dikenakan biaya sebesar Rp. 955.000,- ditambah biaya administrasi sebesar Rp. 50 rb.

    Biaya yang dikeluar sangat besar ini tanpa ada nomor pada form pembayaran dan tanda terima, apalagi biaya administrasinya. Saya pun berupaya mendapatkannya dengan menanyakan ke petugas penerima pembayaran, tapi saya hanya diberikan secarik kertas berstempel “LUNAS”, seperti kupon jatah daging korban, yang harus saya serahkan ke petugas loket.

    Selanjutnya saya mendapatkan selembar kertas berkop dan bernomor “tanda terima berkas permohonan”, dan dijanjikan dalam jangka waktu dua minggu sertifikat Hak Milik (HM) saya akan selesai. Tak lupa sapaan halus dari petugas untuk menyediakan “biaya administrasi” yang harus dikeluarkan pada saat pengambilan sertifikat Hak Milik. Petugas ini meminta dengan mematok biaya Rp. 250.000,-.

    Beberapa teman yang saya tanyakan, fisik sertifikat HM tidak diganti yang baru. Pada sertifikat HGB lama akan dilakukan pencoretan di beberapa bagian dan diganti dengan kata “Hak Milik” berupa stempel. Jadi pertanyaan bagi kita. Proses ini dua minggu ??? Lama beneeer bosss !!!

    Dua minggu kemudian, saya pun kembali ke kantor BPN untuk mengambil sertifikat Hak Milik. Petugas loket masih tetap ingat dengan “jatah” uang Rp. 250 ribu. Tapi dengan gaya tidak punya uang lagi, dia pun menerima pemberian sebesar Rp. 50 ribu dari saya.

    Selesai sudah petualangan saya selama dua hari dengan mengorbankan waktu kerja. Semuanya diselesaikan sampai waktu pukul 14.00 WIB. Sebetulnya ada beberapa kerepotan yang tidak perlu saya ceritakan disini karena akan membingungkan nantinya untuk dijadikan panduan bila ada netter yang ingin berpetualang seperti saya di kantor Pertanahan. Semoga dapat membantu dan bermanfaat. Selamat berpetualang di Rimba Pertanahan !!!

    Depok, Azet-2008

  33. eman Says:

    sy mau tanya nih …tlng yah..saya beli rumah di bogor kebetulan masih girik suratnya ..kalau mau ke shm prosedurnya giman ..trs berapa biayaya nya …ok maksih yah

    • sari Says:

      allow pak,

      kebetulan sy baru mau urus SHM tnah d gunung putri (msk wilyah bogor?). Bisa di share prosedur & biaya pengurusannya ?

      tks,

  34. rere Says:

    shbg ke shm ( peningkatan hak). di suroboyo oe
    1. kemaren aku ambil sertifikatnya ama ibu mertuaku (atas nama beliau)
    2. ngurusnya sendiri :
    a. datang ke koperasi dekat kantin bpn, beli map peningkatan hak shgb ke shm ( 15.000 perak), nah di belakangnya map ada tulisan syarat2nya oe. kemudian isi blanko nya , kasih meterai 6.000 perak dan tanda tangan.
    b. sertakan foto kopi KSK, KTP, IMB, PBB, sertifikat
    l(egalisir kecamatan 2 lembar) dan sertifikat asli.
    c. kalo shgb anda udah kadaluarsa / mati, no problem, syarat2nya ditambahi, surat nikah, akta jual beli ( legalisir rangkap enam) sesuai tulisan di belakang map.
    d. syarat lengkap , taruh di loket bayar 25.000 perak dan ke kas negara 42.400 perak. Hitungnya 42.400 itu gini, ((luas bumi x harga bumi) – 40.000.000) x 2%. nah luas bumi 60 m2, harganya 750.000 perak. bener nggak?
    e. 2 minggu ambil. sertifikat tetap, cuman bangunan di coret ganti MILIK. nomer juga ganti 4 angka di belakang, ko de b ganti m. biaya 42.400 ditulis di sertifikat. ada kuitansi oe.
    f. urus aja sendiri. gitu aja kok repot. biaya ya 15.000+25.000+42.400+(1000x2parkir, ada karcis oe, mau ngasih 500 puasa2, buat buka bapak penjaganya)
    g. kalo urus orang lain pake surat kuasa legalisir camat.
    h. bingung tanya CS di kantor BPN. cantik cantik muda imut imut pinter sopan sarjana kelihatannya, magang gitu. .
    j. biaya 2 juta udah disiapin yaa disimpan lagi.
    k. bentar lagi urus shm ke ahli waris (hibah). ntar aja abis lebaran. lagian adik aku kandung jg mau urus shgb ke shm (kadaluarsa 2005), udah aku tanya bisa diurus max kadaluarsa 5 tahun. LIHAT BUKU AGRARIA SHGB itu 20 – 30 th. terima kasih.

  35. Simon Says:

    Mau nanya nanya nih Om,begini..saya berencana membeli rumah bekas pakai di sebuah Komplek Perumahan di Kota Bekasi,akan tetapi status rumah tersebut masih HGB,yang saya tanyakan,apakah status Rumah tsb bisa dialihkan dari HGB menjadi SHM,ataukah karena kondisi Rumah Tsb berada di Komplek perumahan dan masih dalam keadan Kredit sehingga status Rumah Tsb masih HGB belum SHM ?? mungkinkah bila sudah lunas,Pihak Pengembang Komplek perumahan akan memberikan SHM ??
    mungkin ada saran ? mohon pencerahannya Om,saya sangat awam di bidang ini…
    Terima kasih,ditunggu REPLY-nya….
    ^_^

  36. risky Says:

    salam kenal bang……
    begini bang q mo mengajukan pertanyaan…
    q rencana mo bli tanah 5 hektar di puncak, bogor..
    tetapi statusnya tu HGU..
    jujur aja q g ngerti istilah2 surat2 tanah.
    kira2 bisa g..? bila tanah itu jika jadi kubeli, apakah bisa dirubah jadi SHM atas nama saya sendiri? prosesnya gmn y?
    sebelum dan sesudahnya trimakasih banget bang…..

  37. Rei Says:

    Saya ingin mendapatkan informasi mengenai status kepemilikan di Apartment Palazzo Kemayoran. Mohon penjelasan dari rekan2 yg mengerti.

    Sekalian juga status lahan dan pengelola dari apartment tersebut, apakah ada masalah?

    Thanks.

  38. santy chr. Says:

    Pertanyaan saya sama dgn. pertanyaan
    “Rei, Januari 12, 2009 pukul 4:31″
    Mohon informasi dan barangkali jalan keluar/solusi.
    Terima kasih

  39. Khoe Seng Seng Says:

    buat Rei dan Santy

    Saya hanya bisa beri keterangan yang mungkin mengetahui masalah status kepemilikan Apartement Palazzo Kemayoran mungkin Aperssi yang bisa langsung ditanyakan ke ketua nya Bpk Ibnu Tadji (buka web Aperssi.com).

    setahu saya tanah dikemayoran milik (dalam penguasaan) Sekneg yang telah dikapling pihak swasta dan dibangun Apartemen (Swasta dan sekneg kerjasama).

    Ada satu hal yang ingin saya sampaikan disini jika ingin membeli apartemen yaitu perhatikan status kepemilikan tanah, jangan sampai setelah habis masa status tanah bersamanya (umumnya HGB) pembeli (konsumen) ditendang dari apartemen yang telah dibeli karena status tanahnya milik pihak ketiga dimana masa penggunaan tanah tersebut dibatasi waktu (pengembang dan pemilik tanah berkerjasama dalam jangka waktu tertentu, dimana ketika jangka waktu kerjasama berakhir, jika pemilik tanah tidak ingin melanjutkan kerjasama ini maka tamatlah riwayat pembeli apartemen).

    Saran saya ketika mau membeli apartemen jangan mau sembarang tandatangan menyetujui surat-surat yang diberikan pengembang. Semua surat yang diminta ditandatangani harus dibaca seteliti mungkin jangan sekali-kali percaya pengembang walaupun pengembang menyatakan surat yang perlu ditandatangani sudah umum. Karena melalui surat-surat yang kita tidak baca secara teliti ini bisa membawa akibat fatal buat konsumen.

    Dan jika apartemen yang dibeli belum terbentuk Perhimpunan Penghuni nya maka tidak perlu membayar biaya pengelolaan apartemen karena pengelolaan tersebut masih tanggungjawab pengembang (sudah diatur dalam Peraturan Pemerintah mengenai rumah susun).

    Hanya ini yang bisa saya informasikan semoga bermanfaat

  40. Hendra Gunawan Says:

    tolong dikritik pasal 19 (2)UU no.16,pasal 54 (3) PP no.4 Tentang Perhimpunan Penghuni Kenapa Berbentuk Badan Hukum.
    Mohon Jawabannya!!

  41. andry Says:

    Mohon pencerahan dari para pakar disini…..

    Saya ada rencana untuk membeli apartemen Paladian Park di daerah Kelapa Gading. Kira2 status tanahnya bagaimana ya? Secara di spanduknya sih dapat kita ihat bahwa apartemen itu statusnya adalah Strata Title / SHM. Tolong ya, thx before

  42. Lenin Says:

    Saya punya rencana membeli apartemen laguna, apartemen laguna pluit HGB Murni atau HPL ya…..Soalnya aku mau beli tapi ud second hand dan pemiliknya yg skrg juga nggak tahu HGb murni atau HPL, tolong infonya, thanks sebelumnya ya……

  43. cartiko_w Says:

    orang tua saya punya rumah di perumnas 1 tangerang dan sekarang saya tinggali tapi rmh tersebut blm ada sertifikatnya yang ada hanya surat jaul-beli dari orang pertama dan bagaimana saya mengurusnya dan bgm mana jika orang pertama sudah meninggal dunia? atas bantuan dan saran saya ucapkan Terima-kasih( kirim ke email saya)

  44. Budi Says:

    Numpang tanya, apakah sertifikat HGB dapat di tingkatkan menjadi sertifikat HM? Apa bila tidak dapat, berapakah biaya yg di perlukan untuk memperpanjang sertifikat HGB tersebut?

  45. michael Says:

    biaya perpanjangan HGB adalah 3% kali luas tanah kali harga tanah pada tahun ke 31 ditambah 50% dana reformland dari rumus ini

  46. mike Says:

    mohon bantuannya apakah ada yang tahu tentang informasi tanah/rumah dengan status HGB diatas HPL? yang kebetulan lokasinya di daerah ancol-barat.

    Thx atas infonya.

  47. Budi Says:

    Dana reform land? Misal luas tanah 300m2 brp biaya yg saya pertanyakan di atas?

  48. Susilo Says:

    Mohon pencerahan, saya ingin beli apartemen, surat pertama yang saya dapat adalah PPJB. Kira2 bagaimana urusnya hingga menjadi Strata Title (dengar2 harus ke AJB dulu). Terus pajak apa saja dan siapa yang tanggung dari PPJB-AJB-Strata. Trims?

  49. makalya Says:

    Kalau kita ingin tau pasaran harga tanah di lokasi perumahan bukit cimanggu city,nyari dimana ya? Lalu untuk daerah tersebut nilai objek pajak bumi tidak kena pajaknya berapa?
    Minggu depan sekalian akad kredit saya mau ningkatin shgb-nya jd shm. Jd mau hitung sendiri dulu… Ga mau dibego2in notaris..hehehe.. Thx

  50. dendy Says:

    Mohon Masukannya..
    Saya rencana mau beli tanah di daerah Jl. Cagar Alam (pancoran mas) Depok ..Dan surat nya hanya AJB saja, dan yg menjadi pertanyaan saya :
    1. Apakah Daerah Jl. Cagar Alam itu daerah resapan air (dan bolehkah daerah itu kita tingkatkan statusnya mjd SHM).
    2. Apakah beresiko kalo saya hanya mengurus AJB saja
    3. Info mengenai tata kota dan notaris di depok saya harus kemana ya..

    Mohon masukannya ya..

    Salam

    Dendy

  51. Budi Suprapto Says:

    Untuk siapa saja yang bisa memberikan informasi, saya tinggal di Perumahan Bukit Sawangan indah dengan status tanah bersertifikat status HGB, kalau mau ditingkatkan menjadi SHM bagaimana caranya dan berapa biayanya, ada yang tahu tidak, rencana tatakota depok khususnya kecamatan sawangan

  52. missasoen Says:

    Kebetulan lagi cari informasi mengenai perbedaan SHM dan HGB, dan nemu page ini. Terima kasih infonya sangat bermanfaat, oiya,agak gemes juga sama yang pada nanyain hal yang sama berulang-ulang, sebenernya anda tinggal scrolling up and down aja, ko..u’ll find the anwser..tolong jangan pada males dong ah :)

    • azet Says:

      Iya nih, padahal saya postingkan pengalaman saya ngurus SHM tapi masih ada aja yang nanya ke email. Scrolling down dong bapak.. ibu.

      • Jun Says:

        Pak Azet, thanks bgt utk sharing petualangannya di dunia BPN..sangat informatif narasinya…berbakat jadi narator nih…he3. salam.

  53. James Says:

    Dear,

    Saya James. Saya ingin mengurus sertifikat Rumah dari HGB ke Hak Milik. Rumah saya atas nama Bapak saya, dan sekarang beliau sudah meninggal. Rumah saya di cengkareng, luas tanah sekitar 150 m2. Rumah tersebut memiliki 2 sertifikat HGB, tetapi cuma satu PBB, semuanya atas nama Bapak saya. Saya ingin mengurus PBB rumah tersebut menjadi 2 PBB. Berapa biaya semuanya ? Berapa lama waktu pengurusannya ?

    Terima kasih.
    Hormat saya,
    James

    • Hanny Says:

      Up.Yth. Bapak James,

      Coba tolong dilihat di sertipikatnya Kabupaten Tangerang kah? Jangka waktu HGB nya masih berlangsung atau sudah berakhir? 2 Sertipikat, bangunannya berada diantara kedua tanah tersebut kah?
      Plz reply hws2909@yahoo.com

      Salam

  54. agus Says:

    Assalamualaikum wr.,

    Bukan mau mempromosikan KPR Bank Syariah, namun dari pengalaman pribadi, saya bersyukur memilih KPR Bank Syariah, angsuran tdk pernah berubah, cepat yang pasti tdk ada unsur ribanya, jadi menempati rumah jauh lebih tenang, biarlah terkesan lebih mahal tapi kalau menyangkut ketentraman dan kehalalan, semua orang pasti berani bayar lebih mahal. Iya toh, enak toh…..Wassalam

  55. hellina Says:

    dear all,
    apakah ada yang punya pengalaman perpanjang hgb untuk ruko. saya dengar pengurusannya sulit ribet dan lama (bisa sampai 5 bulan??).. apakah betul?

  56. kiki Says:

    alo semua, apakah ada punya pengalaman meningkatkan status ruko dari HGB ke SHM. Rukonya dipinggir jalan utama. apakah bisa ditingkatkan. ukuran tanahnya 5mx16m. bangunan 3lt.

  57. abu Says:

    Ada yang pernah punya pengalaman mengurus sendiri peningkatan hak dari HGB ke HM di Bandung, apakah ribet dan penuh rimba siluman juga.
    Soalnya saya mau mengurus sertifikat saya di komplek perumahan Arcamanik (LT=99 m2,LB=45 m2), sudah tanya notaris mintanya 4,5 juta…wajar ngga’ sih
    Mohon informasi dari netter, karena kebetulan saya ditugaskan kerja di Sumatra jadi untuk mengurus sendiri harus memperhitungkan waktu cuti dsb. atau ada rekomendasi notaris yang bagus.thx

  58. rainbow Says:

    Pak Anjar dan rekans,

    Saya berniat membeli rumah seken di daerah Pamulang dengan LT/LB 177/54, tp ternyata SHGB nya sudah jatuh tempo (habis) kira2 1 bln yang lalu. Kira2 untuk pengurusan surat tsb perlu biaya brapa untuk daerah Pamulang dan biasanya dibebankan pihak pembeli atau penjual? dan kira2 brapa lama waktu pengurusanya? trims!

  59. Pontius Leander Says:

    Saya ingin mengurus balik nama yang telah di beli tahun 1992, apakah di perlukan bukti pembayaran Pajak bumi & bangunan selama 10 tahun terakhir?

  60. opi Says:

    saya ada pertanyaan, mengenai sistem pengukuran luas tanah. Orang tua saya punya tanah tertera di AJB 360m2, ternyata setelah dihitung hanya 321m2. Menurut developer, ada perbedaan pola hitung, kalau hitungan BPN berdasarkan tepi dalam saluran, sedangkan pola hitung developer berdasarkan tepi luar saluran. Sedangkan tanah orang tua saya ada di sudut yg memiliki 2 saluran depan dan samping. Saat ini kami ingin menjual tanah tsb. hitungan jual berdasarkan luas BPN atau developer? Kalau menurut hitungan developer, berarti saluran berada pada tanah kami dan bukan merupakan fasilitas sosial donk. Mohon masukannya ya. terima kasih

  61. adi Says:

    Hi All,

    Saya sedang cari rumah second didaerah perumahan cengkareng(pengembangnya sering masuk tv dengan projects residencenya&aptnya.),
    saat saya masukin aplikasi di bank tertentu di tolak dengan alasan sertifikatnya HGB diatas HPL,
    yang menjadi pertanyaan saya :
    – bagaimanakah caranya pengecekan atau croscheck dari hasil bank tsb, sehingga memang tanah tsb HGB diatas HPL/bukan, sehingga info yg sy dapat tdk dari 1 sisi saja dan sy jd yakin jika rumah/tanah tsb ok/tdk, krn jika sy masukin ke bank lain aplikasi diterima/di approve. yang menjadi kuatir saya bank yang menolak tsb memang dikenal ketat dalam soal data, sehingga sy jd ragu dan bingung..apakah lanjut / tdk.

    – jika diliat dari sertifikatnya HGBnya , dimanakah yang menandakan jika HGB tsb HGB diatas HPL?

    Trims untuk respon/jawaban dari senior2.

    rgds,
    adi

  62. Budiono Says:

    Hi semua terutama bapak Khoe Seng Seng,

    Saya memiliki sebuah bangunan dengan status sertifikat hak guna bangunan di atas HPL. Luas tanah saya adalah 300m2 dengan NJOP 2.750.000. Berapa biaya HPL yg saya harus bayar untuk perpanjangan HGB tersebut dan brp lama umur HGB tersebut setelah saya perpanjang? Terima Kasih

    • khoe seng seng Says:

      Disini saya uraikan pengalaman saya membayar HPL Pemprov DKI Jakarta pada bulan November 2006. Pada tahun 2001 Gubernur DKI Jakarta mengeluarkan SK Gubernur no 122 yang berisi tentang tata cara pengurusan perpanjangan HPL dan biaya rekomendasi perpanjangan HPL. Didalam bab V pasal 7 mengenai uang pemasukan dijelaskan biaya perpanjangan ini yaitu 5% x luas tanah x NJOP (tidak dijelaskan disini NJOP ini NJOP yang mana NJOP tanah atau NJOP bangunan).

      Ketika saya mengurus perpanjangan sertifikat Hak Milik Satuan Rumah Susun (HMSRS) saya di ITC Mangga Dua yang belakangan saya ketahui adalah HPL dari Pemprov DKI Jakarta, petugas yang menerima dan menangani administrasi perpanjangan HPL ini mengenakan hitungan pembayaran perpanjangan HPL saya berdasarkan NJOP bangunan. Jadi saya membayar berdasarkan NJOP bangunan dimana saya membayar dengan rumus 5% x 7,5 (luas bangunan saya, dianggap luas tanah) x 3.100.000 (NJOP bangunan).

      Kemudian hitungan yang telah saya bayar ini entah dengan cara apa saya tidak mengerti Pemprov DKI Jakarta merubah faktor pengalinya kemudian menjadi menggunakan NJOP tanah (bukan NJOP bangunan lagi), jadi perhitungannya menjadi 5% x luas tanah x NJOP tanah. NJOP tanah saya jauh lebih mahal dari NJOP bangunan, NJOP tanah saya Rp. 14.095.000 sedang NJOP banguan Rp. 3.100.000.

      Waktu saya dihitung berdasarkan NJOP bangunan saya sudah pernah menanyakan kenapa hitungannya menggunakan NJOP bangunan, petugas perpanjangan HPL ini mengatakan karena tanahnya bukan milik saya yang kepunyaan saya hanya bangunan jadi yang digunakan sebagai dasar perhitungan adalah menggunakan NJOP bangunan.

      Itulah perhitungan biaya HPL saya ini. Ini belum termasuk biaya HGB yang harus saya bayar ke BPN. Biaya HGB jauh lebih murah dari biaya perpanjangan HPL ini saya tidak ingat rumusnya tapi nilai pembayaran HGB ini kalau saya tidak salah adalah 1/16 x biaya perpanjangan HPL.

      Umur HGB biasanya sama dengan umur HPL yaitu sekitar 20 tahun.

      Untuk kasus pak Budi saya tidak bisa memberikan keterangan berapa bapak mesti membayar biaya perpanjangan ini. Biaya perpanjangan tergantung dari yang mempunyai (menguasai ) HPL. Yang saya uraikan diatas pemegang HPL yang milik Pemprov DKI Jakarta yang mungkin bisa berbeda jika pemengang HPL bukan Pemprov DKI Jakarta, siapa tahu malah tidak perlu membayar jika pemegang HPL bukan Pemprov DKI Jakarta. Karena Pemprov DKI Jakarta sendiri baru mewajibkan membayar pada tahun 2001 dengan dikeluarkannya SK Gubernur no 122 ini.

      Jadi bapak cari tahu dahulu siapa pemegang HPL sertifikat bapak. Semoga keterangan ini bermanfaat.

      • BENY Says:

        KO SENG2,..BOS,saya mau pake anda sebagai bahan Skripsi saya.kebetulan saya adalah orang medan dan juga berprofesi sebagai Agen properti,oleh karena itu saya tertarik sekali dengan pengalaman dan tulisan anda,saya meminta izin untuk memakai tulisan2 ko seng2..sekian terima kasih

        nama Facebook saya
        Beny Nyomin

        PS:anda adalah orang yang BERANI,saya belajar hukum dan memang banyak sekali pelanggaran yang terjadi antara pelaku usaha dan KONSUMEN,kalau dilihat disini juga ada indikasi pelanggaran yang dapat dilihat di

        UUPK no 8 tahun 99 pasal 4
        Hak konsumen adalah :

        1. Hak atas kenyamanan, keamanan, dan keselamatan dalam mengkonsumsi barang dan/ atau jasa;
        2. Hak untuk memilih barang dan/ atau jasa serta mendapatkan barang dan/ atau jasa tersebut sesuai dengan nilai tukar dan kondisi serta jaminan yang dijanjikan;
        (3. Hak atas informasi yang BENAR, JELAS, dan JUJUR mengenai kondisi dan jaminan barang dan/ atau jasa;)
        namun saya masih tidak yakin apakah ini termasuk di kasus MAngga dua tersebut

    • Jacky Jescia Says:

      perpanjangan HGB maksimal 30 tahun stelah itu harus diperbaharui

  63. Eddy Says:

    Maaf numpang tanya, kebetulan saya baru bergabung disini… saya lagi cari rumah daerah cibinong. Saya dapat dengan harga jual yang sudah termasuk IMB, BPHTB, AJB, BBN, dan PPn 10 %, dan HGB. yang saya mau tanyakan apa saja yang harus saya butuhkan untuk peningkatan ke SHM dan apakah ini semua sudah lengkap surat2 nya yang menyatakan saya pemilik sah rumah tersebut? (maklum masih wam banget, takut kena tipu)

    Thanks,
    Eddy

    • Dedi Says:

      Syarat untuk tingkatkan ke SHM :
      1. Sertifikat asli HGB yang akan diubah status
      2. Fotokopi IMB (izin mendirikan bangunan) yang memperbolehkan dipergunakan untuk didirikan bangunan
      3. Bukti identitas diri
      4. Fotokopi SPPT PBB (pajak bumi dan bangunan) terakhir
      5. Surat permohonan kepada Kepala Kantor Pertanahan setempat
      6. Surat penyataan tidak memiliki tanah lebih dari 5 bidang dan luas kurang dari 5000 meter persegi.
      7. Membayar biaya perkara

      Untuk kelengkapan suratnya uda oke P”Eddy. Tq

  64. muliadi Says:

    apakah kepemilikan tanah berupa SHM boleh dimiliki atas nama Perseroan Terbatas?

  65. RIRIN Says:

    Saya baru aja ngajuin kpr second dan sudah distujui,
    tapi setifikatnya ada 2, apakah biaya pengingkatan sertipikat dari hgb menjadi shm jd kena double biaya nya?
    dan apa siyy maksudnya ploting ? krn 1 sertifikatnya menurut notaris blm di ploting, dan biaya nya lumayan mahal 800 rb 1 sertifikat…jd sptnya biaya yg hrs sayay keluarkan lebih banyak. pls infonya buat yg tau thanks

  66. iwan Says:

    salam,
    sy akan buat sertifikat tanah, th 2009 sy beli tanah tsb 140 jt tapi penjual dan pembeli belum bayar PPH. Masalahnya penjual sekarang sdh tidak dapat ditemui lagi apakah pph penjual sy tanggung jg pembayarannya utk pembuatan sertifikat tanah tsb . mohon pencerahannya (mitrakfu@yahoo.com)

    • Dedi Says:

      Pak Iwan, mengenai Pajak penjual dan pembeli tergantung wilayahnya. Ch : untuk depok dan tangerang pajak penjual dikurangi 60 jt. Lokasi tanah di daerah mana pak?

  67. ajo Says:

    Mohon pencerahan dari rekan-rekan ahli disini,

    saya ditawarkan sebidang tanah yang sudah ada bangunannya. saya berminat tapi yg masih mengganjal, tanah tersebut hanya ada surat AJB saja yang isinya lengkap dengan batas2 tanah, luas tanah dll.
    seandainya saya jadi beli tanah ini, apa saja yg harus saya lakukan untuk mengubah sertifikatnya jadi SHM? apa saja dokumen yg diperlukan? apa semua prosesnya bisa diserahkan ke notaris? dan kira2 berapa lama waktunya?
    terima kasih sebelumnya.

    • Dedi Says:

      Pak Ajo, beli tanah dan bangunan dengan surat AJB tidak jadi masalah asalkan dicek di kelurahan bahwa tanah tersebut tidak ada sengketa. Boleh dilihat di letter C. Status kepemilikan tanah yg dibeli apakah girik/tanah milik adat?

      Ketentuan untuk meningkatkan kepemilikannya menjadi SHM adalah :
      1. Mendapatkan surat rekomendasi dari lurah/camat perihal tanah yang bersangkutan
      2. Pembuatan surat tidak sengketa dari RT/RW/LURAH
      3. Dilakukan tinjau lokasi dan pengukuran tanah oleh kantor pertanahan
      4. Penerbitan Gambar Situasi baru
      5. Pembayaran Bea Perolehan Hak Atas tanah dan bangunan sesuai dengan luas yang tercantum dalam Gambar Situasi
      6. Proses pertimbangan pada panitia A
      7. Penerbitan SK Pemilikan tanah (SKPT)
      8. Pembayaran Uang pemasukan ke negara (SPS)
      9. Penerbitan Sertifikat tanah.

      untuk proses pensertifikatan tanah tersebut hanya dapat dilakukan jika pada waktu pengecekan di kantor kelurahan setempat dan kantor pertanahan terbukti bahwa tanah tersebut memang belum pernah disertifikatkan dan selama proses tersebut tidak ada pihak-pihak yang mengajukan keberatan (perihal pemilikan tanah tersebut). Apabila syarat-syarat tersebut terpenuhi, maka proses pensertifikatan dapat ditempuh dalam waktu sekitar 6 bulan sampai dengan 1 tahun.

      Pada kenyataannya di lapangan butuh waktu kira2 1 th.
      Lokasinya ada di daerah mana? Kalo Jabodeta masih bisa sy bantu. Tq

      • ajo Says:

        pak dedi, terima kasih atas penjelasannya yg detail, saya jadi nambah pengetahuan nih.
        tanahnya ini ada di daerah ciputat, yg sebelumnya memang girik. saat ditawarkan, yg punya tanah bilang untuk menjadi sertifikat kira2 butuh 2 minggu dan ada orang kelurahan yg bisa mengurus. saya sendiri kaget dan tidak percaya akan segampang itu.
        jadi kira-kira untuk biaya pengurusan bisa habis berapa ya pak? apa tergantung luas tanah? tanahnya juga tidak besar sekitar 150 m2.

      • erwin Says:

        pak Dedi,boleh minta tahu alamat emailnya ? saya mau konsultasi hal sertifikat tanah, terima kasih

  68. Franky Says:

    Mohon bantuan saran dari rekan-rekan ahli disini,

    Bagaimana prosedur mengurus perpanjangan HGB yang telah habis atas HGB yang berdiri diatas HPL (Hak Pengelolaan) pelabuhan Tanjung perak surabaya.

    Terima kasih

  69. Frank Says:

    Mohon bantuan saran dari rekan-rekan disini,

    Bagaimana mengurus HGB di atas lahan HPL pelabuhan tanjung perak surabaya?
    karena saya binggung harus memulai dari mana ?

    Terima kasih ,

  70. hanief Says:

    mohon bantuan dari rekan-rekan disini..
    saya sudah baca page ini dari atas sampai bawah tp tampakya belum ada jawaban yg lengkap untuk permasalahan saya.

    saya berencana mengambil KPR suatu perumahan di cianjur. status sertifikat nya adalah HGB. yg saya ingin tanyakan
    1. bagaimana cara membedakan apakah HGB itu murni atau dibangun diatas HPL?
    2. diatas ada yg mengatakan rumus untuk menghitung biaya untuk merubah status HGB menjadi SHM adalah “(luas bumi x harga bumi) – 40.000.000) x 2%”
    dimana saya bisa mendapatkan pejelasan yg mendetail mengenai hal ini?
    3. apakah status HGB nya bisa dirubah sebelum masa KPR nya habis/lunas?

    terima kasih yang sebesar-besarnya apabila ada rekan2 yg berkenan membantu saya.

  71. Aminah Dafitson Says:

    Saya mau nanya ama rekan2 khususnya Khoe Seng Seng ;
    saya beli apartemen di Batam dan telah lunas dan apartemen telah saya huni, tapi sampai saat ini saya belum AJB karena mnrt karyawannya sertifikat masih dalam pengurusan, dan mengatakan bahwa BPN belum bisa mengeluarkan sertifikat karena Perda belum dikeluarkan oleh Pemko Batam sebagai dasar penerbitan sertifikat dan juga yang saya mau tanyakan apa saja syarat-syarat yang harus diurus untuk pengesahan Akte pertelaan apartemen, karena saya gak mau dibodoh2in sama developernya. Sebelumnya Makasih atas jawabannya

    • khoe seng seng Says:

      Yth. Ibu Aminah

      Saya baru lihat blog ini lagi, sebenarnya di UU Rumah Susun no 16 tahun 1985 sudah dijelaskan mengenai rumah susun dimana rumah susun baru boleh dijual setelah mendapat izin layak huni dari pihak dinas perumahan kalau tidak salah bu.

      Mengenai AJB sebenarnya bisa dilaksanakan setelah terjadi pemecahan sertifikat menjadi unit-unit rumah susun karena didalam AJB akan menuliskan rincian detail yang ibu beli tentu dasarnya sertifikat Hak Milik Satuan Rumah Susun (HMSRS) jadi jika sertifikat HMSRS ini belum ada sudah pasti tidak akan bisa dibuatkan AJB nya.

      Mengenai pertelaan sebenarnya harus sudah ada sebelum apartemen yang ibu beli ini dibangun dan kalau di Jakarta mesti disahkan oleh Gubernur saya tidak ingat kalau di daerah bisa ibu baca di UU Rumah Susun bu.

      Dan biaya pengelolaan apartemen atau rumah susun akan menjadi tanggungan pengembang sampai terbentuknya perhimpunan penghuni (bisa dibaca di pasal 67 Perarturan Pemerintah no 4 tahun 1988 tentang Rumah Susun).

      Semoga keterangan singkat ini dapat menjawab pertanyaan ibu.

  72. Hendri arif p Says:

    saya rencana mau beli kios di pasar passsimal daerah cikarang baru cikarang – bekasi dengan sertifikat HGB,masa sampai 2024…bisakah ditingkatkan menjadi SHM untuk kios dipasar seperti ini ( pasar bukan milik pemda )

  73. SURYANTI Says:

    Saya mau tanya ama teman – teman ,
    Tante saya sertifikat rumahnya status HGB sudah mati 2 tahun sekarang lagi diperbaharui , butuh berapa lama untuk pengurusannya , dan bagaimana prosedur yang sebenarnya , sudah hampir 2 bulan belum selesai , tx atas perhatiannya

  74. Irwan Wijaya Says:

    Bro… saya sudah bayar uang muka u/ pembelian rumah ke developer. Sisa nya akan di biayakan melalui KPR bank. Yang mau saya tanyakan, apa setiap rumah yang akan di akad kredit kan itu sertifikatnya harus menjadi HGB ??? Soalnya perumahan ini masih satu sertifikat dan belum di pecahkan sertifikatnya. Kata marketingnya nnt sudah habis KPR baru bisa dibuat ke sertifikat Hak Milik… tq bro…

  75. Irwan Wijaya Says:

    Bro… saya sudah bayar uang muka u/ pembelian rumah ke developer. Sisa nya akan di biayakan melalui KPR bank. Yang mau saya tanyakan, apa setiap rumah yang akan di akad kredit kan itu sertifikatnya harus menjadi HGB ??? Soalnya perumahan ini masih satu sertifikat dan belum di pecahkan sertifikatnya. Kata marketingnya nnt sudah habis KPR baru bisa dibuat ke sertifikat Hak Milik… tq bro…

  76. mikyal Says:

    pusing saya baca dari atas sampai akhir…namun thanks alot atas tulisan-tulisannya.. karena akhir tahun ini saya mau beli rumah

  77. ihsan Says:

    DearAll,
    mau tanya sy sedang mengurus pembelian rumah second.
    ternyata rumah tersebut sertifikatnya masih gabung (sekitar 40 rumah satu sertifikat).
    yg mau saya tanyakan, apakah bisa rumah yg akan saya beli tersebut sertifikatnya dibuat sendiri/memisahkan..tanpa melibatkan sertifikat sebelumnya).. ? atau kalao tidak dilakukan itu, amankah status rumah saya tersebut, karena pemilik rumah2 yg lain jg sudah sekitar 17 tahun menetap tidak ada masalah..)

    tks sebelumnya.

  78. Eric Says:

    Mohon bertanya kpd para sesepuh yg berpengalaman dalam mengurus perubahan status sertfikat HGB ke SHM.

    Yg mau saya tanyakan apakah benar perhitungan setoran negara utk tanah yg luas nya diatas 400 m2 beda degan yg dibawah 400 m2? Jika benar bagaimanakah perhitungan setor negara utk tanah rumah tinggal dengan luas 407 m2.

    Diluar setoran kas negara, ada biaya apalagi yg perlu diperhatikan dalam pengurusan peningkatan status sertifikat tanah dr HGB ke SHM ini.

    Atas bantuan dan informasi nya saya ucapkan terima kasih

    Eric

  79. Kemal Says:

    Bapak Ibu yang terhormat, adakah yg mau berbagi pengalaman mengurus sendiri HGB ke HM di daerah Kelapa Gading?? Biaya Notaris di daerah ini mahal. . . Apa harga mahal itu sepadan dengan biaya yg kita keluarkan jika mengurus sendiri?? Mohon bantuannya. . .

  80. Dharul Fitrah, SE Says:

    Mohon bantuan, syarat-syarat apa saja untuk memperpanjang Sertifikat HGB atas nama Almarhum Ayah Saya dimana memang dari awal rumah berdiri kami tidak memiliki IMB dan apakah Sertifikat HGB kami dapat ditingkatkan menjadi Sertifikat HM dan bagaimana caranya juga diperkirakan berapa biaya pengurusan perpanjangan Sertifikat HGB dan biaya peningkatan pengurusan dari Sertifikat HGB menjadi Sertifikat HM.

    Atas bantuannya, terima kasih.

    Hormat Saya,
    Dharul Fitrah, SE

  81. gunawan Says:

    selamat siang, bolehkah saya minta tolong dari teman2 karena saya baru permulaan dalam kepengurusan surat2 tanah. tolong dibantu karena saya membutuhkan pengalaman saudara/ri dalam mengurus surat2 tanah. tolong email saya ke gunov_gn@yahoo.com.tahanks

  82. Leo Says:

    Halo, kepada rekan2 sekalian khususnya Pak Khoe Seng Seng.. Bagaimana kita bisa tahu bahwa apartemen yg kita beli adalah HGB murni atau HGB diatas HPL? Secara kita nggak mungkin minta diperlihatkan fotokopi sertifikatnya oleh pengembang sebelum kita melakukan transaksi pembelian. Oke segitu dulu pertanyaan saya. Terima kasih

    • rizal Says:

      Halo jg,
      1. Dalam sertifikat dan akta jual beli JELAS TERTULIS STATUS TANAH.. HGB atau HGB di atas HPL.
      2. UU perlindungan Konsumen, melarang setiap pengusaha menyembunyikan fakta, cacat bawaan suatu proyek.
      oleh karena itu, HGB atau HGB diatas HPL sdh pasti Akan tertulis jelas dalam Sertiafikat Dan Jual belinya. Jadi Kalo Pengembang tidak memperlihatkan SERTIFIKAT berarti TIDAK ADA NIAT BAIK dalam Jual Beli.. JANGAN BELI KUCING DALAM KARUNG… ENTAR KELUARNYA MACAN.. hehehehe
      3. Beli PROPERTI YG SUDAH JADI JANGAN BELI GAMBAR YAK…

      SALAM

    • khoe seng seng Says:

      Yth. Pak Leo

      Caranya kita bisa tahu status kepemilikan apartemen ini HGB murni atau HGB diatas HPL dengan melihat dan menanyakan pada pihak Badan Pertanahan Nasional (BPN).

      Kalau diizinkan developer lihat sertifikat apartemen tersebut (baik sertifikat induknya ataupun sertifikat unit dari rumah susun yang ingin dibeli) untuk disertifikat induk jika ini HPL akan dituliskan pada kolom mengenai status hak atas tanah tersebut dengan tulisan HGB diatas HPL (bisa juga ditulis di kolom petunjuk) jika tidak ada tulisan ini berarti tanah tersebut berstatus HGB murni (tapi untuk lebih meyakinkan ditanyakan pada pihak BPN karena bisa saja developer berbuat curang dengan menghapuskan keterangan HPL ini sehingga apartemen bisa dijual dengan harga yang lebih mahal).

      Dan untuk sertifikat yang sudah per unit rumah susun dapat dilihat di kolom petuinjuk, di kolom petunjuk ini biasanya di stempel dengan tulisan HGB diatas HPL..

      Saran saya lebih baik dua kali cek, cek ke developer dan kemudian cek ke BPN.

      Kasus yang saya alami ini saya duga konspirasi BPN, Pemda dan developer karena sertifikat yang saya terima yang dikeluarkan BPN bersih tidak ada satu petunjuk pun yang menyatakan bahwa bangunan yang saya beli status hak atas tanahnya adalah HGB diatas HPL. Pejabat BPN pada waktu saya beli mengalihkan namanya ke saya tanpa mengetahui bahwa hak atas tanah ini ada alas haknya yaitu HPL Pemda DKI. Seandainya pejabat BPN tahu pasti pejabat tersebut akan menyuruh saya meminta izin ke pemengang HPL dulu sebelum pengalihan nama di sertifikat ke atas nama saya ini dilakukan. Jadi pada saat saya membeli rumah susun tidak ada yang tahu bahwa ITC Mangga Dua status hak atas tanahnya adalah HGB diatas HPL.

      Demikian info yang saya bisa sampailan semoga ada manfaatnya.

  83. bebi Says:

    Salam semua terutama Bp. Kho Seng Seng,

    Saya hendak membeli rumah awal tahun depan di daerah Srengseng, Kebon Jeruk, Jakarta Barat. Yang ingin saya tanyakan berapakah biaya untuk peningkatan hak Dari HGB menjadi SHM untuk LT. 152 m2 ? Jika membeli secara tunai, surat2 apa sajakah yang akan saya terima?

    Dimohon jawaban beserta penjelasannya.
    Terimakasih.

    • khoe seng seng Says:

      Yth. pak Bebi

      Untuk peningkatan hak dari SHGB ke SHM saya tidak tahu kalau tidak salah sudah ada yang memberikan jawaban mengenai biaya peningkatan hak ini dan biasanya di kantor pertanahan sudah dicantumkan mengenai besaran biaya peningkatran hak ini diluar biaya tanpa kuitansi.

      Mengenai surat yang diterima umumnya adalah sertifikat rumah , pbb, imb dan ajb serta bukti-bukti yang lain kalau ada (riwayat tanah)

  84. Vadana Says:

    untuk perbedaan antara Akta Jual Beli dan Sertifikat Hak Milik ?
    saya hendak membeli sebuah rumah di malang, hal apa saja yang perlu saya cermati untuk dokumen-dokumennya ? terima kasih

  85. yudi kho Says:

    kepada khoe seng seng
    saya mau nanya tentang HGB saya ada beli ruko di ma bungo
    yg di bangun di atas tanah pemda 5tahun lalu
    4 bulan lalu kami semua yg membeli ruko di panggil pemda menghadap sekda setelah sampai di sana kami di beri tahu bahwa ada kesalahan penerbitan sertipikat jadi kami di suruh mengembali kan sertipikat HGB ke pemda nanti katanya mau di ubah ke HPL dulu baru nanti di keluarkan sertipikat HGB lagi !
    jadi inti nya gimana menurut pandangan kho seng seng thanks

    • khoe seng seng Says:

      Yth. Yudi

      Saran saya jangan mau. Alasannya tidak boleh sertifikat yang sudah keluar kemudian baru dikatakan salah dan akan distempel HGB diatas HPL.

      Ada Peraturan Pemerintah kalo tidak salah PP no 24 tahun 1996 (7?) pasal 32 yang menyatakan kalau kita sudah menempati suatu tempat selama 5 tahun dan tidak ada yang komplain. tempat itu sudah milik kita (karena kita pembeli yang beritikat baik),

  86. mikael Says:

    Salam kenal,
    Nama saya mikael doni ,jakarta utara. Saya ingin membeli rumah second di daerah semper,tanjung priok..lebar 6m panjang 13m 2lantai jadi luas tanah 78m2 luas bangunan 150m2.

    Yang saya ingin tanyakan adalah : rumah tsb belum SHM dan dari keterangan yg saya baca hanya “SURAT PERNYATAAN BERSAMA JUAL BELI BANGUNAN RUMAH DI ATAS TANAH NEGARA” yang di tandatangani pada tahun 1998.

    Apakah bisa apabila status ini bisa saya tingkatkan ke SHM? Apakah untuk kedepannya tidak menimbulkan masalah dikarenakan tanah negara?

    Yang saya heran rumah dikiri kanan nya bisa di bikin sertifikat. Kebetulan yang punya rumah ini sudah meninggal jadi tidak sempat ngurus SHM alasan istrinya.

    Mohon bantuan untuk saran nya,
    Atas perhatian dan kerjasamanya saya ucapkan terima kasih.

    Regards,
    Mikael Doni

    • rizal Says:

      Salam Kenal jg,
      “SURAT PERNYATAAN BERSAMA JUAL BELI BANGUNAN RUMAH DI ATAS TANAH NEGARA”

      Berarti Tanah tersebut statusnya HGB di atas HPL = HAK PAKAI
      Mengapa??? Karena :

      1. Karena waktu anda membeli rumah tsb akan dikenakan RETRIBUSI kpd PEMEGANG HPL sebesar 2.5% x Luas Tanah x NJOP. Trus Bayar biaya BALIK NAMA di BPN.. Jd 2 kali bayar
      2. Status Tanah/Rumah tsb tidak akan bisa ditingkatkan menjadi SHM (lah yg punya lTanah org lain/pemda), cuman bisa diperpanjang. Itupun harus seijin PEMEGANG HPL. Biasa perpanjang HPL 5% x Luas Tanah x NJOP. Belum lagi biaya Perpanjangan HGB di BPN.. Jd kena dobel bayar Bro..
      3. Apabila di AGUNKAN ke bank HARUS ADA REKOMENDASI dari PEMEGANG HPL..
      4. RESIKO TERBURUK, pabila Pemegang HPL tidak merekomendasi perpanjangan… MANYUN ELO…
      5. Jd kalo beli PROPERTY USAHAKAN STATUS TANAHNYA HSM/HGB.. tidak ada embel2 HPL..

      Regards,
      Rizal

      • Jacky Jescia Says:

        Mungkin tanah yang dimaksut adl tanah Kaveling jk itu tanah kaveling tanah tersebut bisa dimohon yaitu permohonan hak atas tanah negara ke BPN, maka akan di terbitkan sertifikat HGB, setlah HGB nanti bisa di tingkatkan jd SHM. tapi prosesnya agak lama lebih kurang 1 tahun

  87. ian Says:

    Setelah baca-baca dihalaman ini, ribet sekali ya. Tidak transparan. Kapan ada perubahan di negara ini

  88. hendra fadhlan Says:

    bang ian,
    kabar buruk….hal ini sudah terjadi sejak dahulu kala…kapan ada perubahan…..hanya Allah yang tau….

  89. sharif Says:

    hmmhh…bagaimana dgn status d’green apartment aka green pramuka?? tanahnya kan milik PT Angkasa Pura, bukan milik developer..brarti HPL ya?
    Btw, susah sekali membeli hunian di negara ini, birokrasinya panjang dan berliku…

  90. Indi Says:

    saya ingin punya rumah yang SHM doain ya kawan-kawan semua semoga cepat terwujud.

    • Jacky Jescia Says:

      Indi kita membeli tanah tdk usah takut itu HGB, Girik, Tanah Kaveling atau Hak Pakai, krn semua itu bisa di rubah jadi Hak milik kok yang terpenting seblum membeli harus diadakan pengecekan dahulu di dinas terkait,

  91. ummi Says:

    mohon infonya…. Saya membeli rumah second di daerah karang tengah tangerang,nilai NJOP nya 93 jutaan,status hak guna bangun,tp ternyata sudah mati dari tahun 2006.klo saya mo langsung tingkatin jadi hak milik,bagaimana prosedur dan rincian biayanya.atau sekiranya saya cuma mau perpanjang hak guna bangunnya,berapa biayanya, dan apakah saya akan dikenakan denda karena kelalaian ini.trims…

    • Jacky Jescia Says:

      sesuai denganperaturan HBG itu umurnya 30 tahun lalu dpt diperpanjang selama 20 th setelah itu harus diperbaharui , untuk msalah harga relatif setiapn BPN beda, setlah diperjang bisa kok di tingkatkan.

    • prameswari Says:

      @ummi;
      HGB yang telah berakhir masanya harus dimohonkan hak baru, krn sttsnya sdh kembali menjadi tanah negara..

  92. ZHaZha Says:

    Ass, saya mau nanya satu persil tanah ukuran 2000 m2. ternyata dia menjual kepada 3 orang dengan ukuran masing-masing 655 m2 , 666 m2 677 m2. dia tidak memecahkan PBB nya tapi langsung mendaftar ke BPN kira-kira gimana saya membayar BPHTB ya …..pengurangan terhadap NJOPTKP.

  93. delly Says:

    saya mw tanya berapakah biaya pembuatan sertifikat rmh/m3 untuk wil ciganjur jak-sel

  94. Adhitya Says:

    Assalaamu’alaikum Wr. Wb. Semoga Bapak dan Keluarga senantiasa dalam keadaan sehat wal’afiat dan mendapat taufik serta hidayah dari Allah SWT Pembiayaan yang Bank Syariah Mandiri berikan antara lain Pembiayaan untuk rumah baru dengan Dp. 10% Pembiayaan u…ntuk rumah second dengan Dp.20% Take over sampai dengan 15 tahun Renovasi sampai dengan 10 tahun Kavling siap bangun dengan membuat rincian biaya Pembiayaan KPR dengan margin promo 15 tahun 6,06% 1 tahun sampai 15 tahun 8,52% margin promo ini sampai bulan agustus sapa yang serius mau mengajukan KPR silahkan apply dan hubungin adhitya di contact personnya ( 98585665)

  95. Ken Says:

    Dear All terutama Bp. Khoe Seng Seng,

    Saya mau nanya, saya mau beli apartment City Park di Taman Palem Cengkareng.
    Saya sudah check sertifikatnya, untuk unit itu SHM tapi untuk tanah itu HGB HPL (tanah milik Perumnas)
    Apakah mungkin untuk apartment surat tanah kita ubah? Ke SHM atau HGB Murni?
    atau pasrah ya???
    Jika suatu saat tidak diperpanjang, apakah kita bisa mendapatkan ganti rugi untuk unit tersebut?

    • khoe seng seng Says:

      Yth. pak Ken

      Yang dimaksud SHM untuk apartemen City Park bukan seperti SHM-SHM untuk landed house tapi SHM untuk satuan rumah susun yang biasa disingkat SHMSRS ( Sertifikat Hak Milik atas Satuan Rumah Susun).

      Pada umumnya rumah susun, apartemen ataupun condominium terdiri dari dua bagian. Bagian pertama mengenai kepemilkan individu dan bagian kedua kepemilikan bersama.

      kepemilikan individu seperti SHMSRS (hanya unit bangunan rumah susun yang dibeli) dan kepemilikan bersama seperti status hak atas tanah yang berupa HGB.

      Jika HGB nya adalah HGB diatas HPL maka HGB ini tidak bisa diubah menjadi HGB murni, HGB diatas HPL bisa ditingkatkan menjadi HGB jika pemegang HPL mau menyerahkan seluruh kewenangan terhadap tanah yang dikuasai kepada para pemilik HMSRS.

      Saya ada mendengar rumah susun di tanah abang saat ini lagi bermasalah karena status hak atas tanah rumah susun tersebut juga HGB diatas HPL dan pemegang HPL nya adalah Perumnas yang masa HGB diatas HPL nya sudah berakhir dan lagi negosiasi mengenai perpanjangan HGB diatas HPL ini. Saya tidak tahu apa masalahnya sudah selesai atau belum. Permasalahannya Perumnas katanya ogah memperpanjang penggunaan tanahnya untuk penghuni rumah susun (rusun) di Tanah Abang (tanah disini sangat mahal sedang jika diberikan izin perpajangan Perumnas merasa rugi),

      Demikian info yang bisa saya sampaikan, saran saya untuk saat-saat ini jangan membeli rusun lebih baik beli rumah yang ada tanahnya (landed house) . Dari yang saya tahu banyak sekali kasus yang bisa timbul jika membeli rusun saat ini dan tidak ada yang akan bisa membantu memperjuangkan hak-hak kita sebagai konsumen, ini sudah saya dan rekan-rekan alami di berbagai rusun.

  96. stevanus Says:

    kepada semua yang bisa membantu dan Bapak Khoe Seng Seng,

    saya punya rencana membeli apartemen di Mediterania Palace kemayoran, saat ini saya lagi mencari pengetahuan mengenai kepemilikan atas apartemn tsb. setalah saya tanya2 kepada penjualnya dia bilang kalo status kepemilikannya Strata Title dengan HGB diatas HPL. setelah saya baca2 di forumini saya jadi ragu untuk membeli apartemen tsb setelah tau kalo status tanahnya HGB diatas HPL (konon pengelolalnya Sekneg). yang saya tanyakan disini apakah pantas harga yang akan saya bayar sbesar 300jt (seandainya saya jadi beli) untuk apartemen strata title dengan status tanahnya HGB diatas HPL? dan apakah nanti (seandainya saya jadi beli) sertifikat yang saya miliki laku untuk agunkan ke Bank misalnya untuk (untuk pinjam duit misalnya) ?
    mohon pencerahannya..terima kasih sebelumnya

    • khoe seng seng Says:

      Yth. pak Stevanus

      Pantas atau tidak harga apartemen/rumah susun (rusun) yang bapak ingin beli sangat relatif tidak bisa saya beri pendapat, yang saya ingin informasikan disini mengenai penjaminan terhadap apartemen yang bapak akan beli ini.

      Dari pengalaman saya dan rekan-rekan yang membeli rumah susun non hunian di ITC Mangga Dua yang status hak atas tanahnya HGB diatas HPL sebagai berikut :

      1. ada bank yang bersedia menerima penjaminan sertifikat Hak Milik Satuan Rumah Susun (SHMSRS) dengan status hak atas tanah HGB diatas HPL, tapi dengan nilai rendah dan jika sudah mendekati batas waktu HPL biasanya bank tidak mau memperpanjang pinjaman dan meminta nasabah mengembalikan uang yang dipinjamnya atau jika bank ingin memperpanjang bank meminta nasabah menggantikan (menambahkan) jaminan yang dianggunkan ini dengan aset yang lain (bank kawatir jika terjadi masalah tidak akan bisa mengeksekusi jaminan yang diterima sebagai jaminan ini karena jaminan ini hanya berupa bangunannya saja tidak termasuk tanah).
      2. bank menolak kredit dengan agunan sertifikat HMSRS yang status hak atas tanahnya HGB diatas HPL.

      Inilah yang saya ketahui, saran saya untuk saat ini janganlah membeli rumah susun baik yang rusunami (rumah susun sederhana milik) ataupun yang bukan rusunami karena banyak konsumen setelah membeli mengalami kekecewaan (dari segi pengelolaan rusun yang tidak transparan setelah ditempati dan tidak bisanya dikeluarkan sertifikat HMSRS) dan jika terjadi masalah tidak akan ada yang bisa membantu kita sebagai konsumen walaupun sudah ada UU Perlindungan Konsumen seperti yang ditulis bapak Rizal di postingan diatas (Ini pengalaman pribadi saya dimana saya sudah mendatangi banyak instansi pemerintah dan swasta untuk mohon bantuan dan saya sudah lapor ke pihak yang berwajib serta melakukan gugatan ke pengadilan terhadap rusun yang saya beli dimana pihak pengembang secara licik menjual rusun dengan tidak memberitahu konsumen bahwa yang dijual adalah tanah yang bukan miliknya (HGB diatas HPL) dan saya tidak bisa memenangkan kasus rusun yang saya beli ini malah saya dituduh mencemarkan nama pengembang yang menjual propertynya dengan curang ini dan sayalah yang dihukum hakim pengadilan dengan hukuman penjara).

      Sebagai catatan untuk rusun yang status hak atas tanahnya HGB diatas HPL sangatlah beresiko, jika jatuh waktu HGB diatas HPL nya maka konsumen yang membeli ini bisa diusir oleh pemegang HPL tanpa penggantian apapun sama seperti jika sewa rumah selama waktu tertentu dimana jika jatuh tempo bisa saja pemilik rumah tidak mau memperpanjang penyewaan dan penyewa mesti angkat kaki.

      Sekedar tambahan keterangan jika bapak ingin mengetahui kasus saya bapak bisa searching melalui google dengan topik “Hati-hati beli property dari duta pertiwi / sinar mas group ”

      Demikian keterangan yang bisa saya sampaikan pak, semoga ada manfaatnya.

      • stevanus Says:

        terima kasih pak atas tanggapannya, sangat berarti sekali masukkan dari bapak.
        jadi mikir2 nih mau beli aparteman HGB diatas HPL

        tks. GBU

  97. Harjono Says:

    Kepada Semua teman2 dan Bpk Khoe Seng Seng
    Saya mau tanya untuk partemen pesona bahari
    1. status sertifikatnya HGB murni atau HGB diatas HPL
    2. Berapa biaya perpanjangan HGB atau jika HGB diatas HPL berapa yang harus dibayar

    terimakasih atas bantuannya

    • khoe seng seng Says:

      Yth. pak Harjono

      Untuk status sertifikat apartemen Pesona Bahari saya tidak tahu HGB atau HGB diatas HPL. Status hak atas tanah apartemen ini bapak dapat lihat di sertifikat Hak Milik Satuan Rumah Susun (HMSRS) biasanya ditulis di kolom petunjuk dengan tulisan “HGB diatas HPL no…” atau ditulis dikolom status hak atas tanah. Atau bisa jadi seperti yang saya alami saat ini dimana didalam sertifikat HMSRS yang saya miliki tidak pernah tertulis HGB diatas HPL atau apapun mengenai HPL tapi oleh pihak BPN (Badan Pertanahan Nasional) sertifikat HMSRS saya sekarang akan distempel menjadi HGB diatas HPL dengan cara menuliskan kata-kata kurang lebih sebagai berikut : ” …. setiap perpanjangan hak atau peningkatan hak dan pembebanan hak harus seizin pemegang HPL”. Kata-kata ini akan dituliskan ketika kami akan memperpanjang HGB yang akan jatuh tempo dan ditulis di halaman bagian transaksi (bagian halaman yang memcatatkan nama pemilik, jual beli, keterangan dll). Status apartemen Pesona Bahari ini dapat bapak ketahui dengan menanyakan pihak BPN.

      Mengenai biaya perpanjangan HGB atau HGB diatas HPL yang jelas biaya perpanjangan HGB lebih murah dari biaya perpanjangan HGB diatas HPL karena perpanjangan HGB diatas HPL mesti perpanjang HPL nya dulu baru perpanjangan HGB nya bisa dilakukan dan jika pemegang HPL tidak memberikan izin perpanjangan tamatlah riwayat pemilik apartemen.

      Besarnya biaya perpanjangan ditentukan oleh besarnya NPP (Nilai Perbandingan Proporsional) yang tercantum pada sertifikat HMSRS x dengan biaya perpanjangan HGB atau HGB diatas HPL.

      Demikian keterangan yang bisa saya berikan, semoga bermanfaat.

  98. santi Says:

    saya mau tnya berapa sech biaya pengurusan tanah yg belum bersetifikat ke hgb..
    mhon bantuannya

    • meilita Says:

      maaf ya santi klo boleh ks saran dripd urus HGB lebih baik buat SHM karena lebih aman…
      klo masalah harga bisa lgsung tanya ke notaris aja setahu saya c 4-5jtan.. ni +/- dri SHM & HGB
      HGB ada batasan waktu, klo nggak salah skarang ini HGB berlaku sampai 20 tahun. Setelah 20 tahun dan oleh pengguna lahan tidak diurus perpanjangan/peninggkatan hak, status tanah adalah milik negara.
      SHM tidak memiliki jangka waktu, jadi klo punya tanah dgn sertifikat SHM, selamanya menjadi milik.

      Namun, apapun jenis sertifikatnya, kalau negara sudah butuh untuk pembangunan, tetap bisa digusur.
      Bedanya, klo nggak punya sertifikat, tinggal nunggu nasib, klo punya HGB ato SHM bisa nego harga.

    • prameswari Says:

      @Santi:
      Kalau tanah atas nama pribadi lbh bagus langsung diurus SHM saja, kecuali pembeliannya atas nama Badan Hukum, mis.PT mmg harus HGB. Biayanya bervariasi, dan lumayan mahal…tapi untuk keamanan dan legalitas property anda harga yg dikeluarkan sebanding kok..:)

  99. dedekpesik Says:

    Teman teman semua aku butuh bantuan kalian ne..
    tlg share aku info tentang peraturan membangun diats tanah milik pemda donk…
    trus tanah milik pemda itu ad gak yg boleh ngatur kita tidak boleh bgn d st slain pemda sndri???
    mhn bntuan nya ya…

  100. Ica Gustaman Says:

    Siang Agan-agan sekalian..

    Sayag mau tanya ni mengenai surat ijo atau surat hijau. Apa benar2 tdk bs dirubah menjadi SHM? Karena banyak yg bilang bahwa tidak mungkin bisa diubah menjadi SHM.
    Terima kasih.

  101. hery Says:

    yth : khoe seng seng
    saya hery, saya ada rencana mau beli rumah di harapan mulya bekasi, di brosure ( dan sudah saya tanyakan ke marketing) bahwa status sertifikat adalah HGB (tp gak tau itu HGB murni atau HPL) , andaikan untuk menaikan dr HGB atas HPL td bpk sampaikan harus ada izin dari pengelola, andaikan tidak diijinkan , langkah apa yg harus saya tempuh, mhon petunjuknya , dan sebenrnya hal2 apakah yg perlu saya tanyakan ke developer/ marketing mengenai masalh pembelian rumah supaya saya tidak bermasalh dikemudian hari, , sebab saya gak tau sama sekali, mengenai HGB ama SHM saya tau, tp cuma singkatannya aja…. mhon petunjuk dan arahan dari bapak…saya sangat membutuhkan informasi tersebut, terimakasih sebelumnya

    • khoesengseng Says:

      Yth. pak Hery

      Jika rumah yang bapak beli status hak atas tanahnya adalah HGB tanpa ada alas hak nya lagi dibawah HGB ini (ini yang tren sekarang dinyatakan sebagai HGB murni) maka status HGB ini bisa ditingkatkan menjafi Hak Milik dengan cara melakukan permohonan ke Badan Pertanahan dan akan diterbitkan SHM (Sertifikat Hak Milik) atau SHGB (Sertifikat Hak Guna Bangunan) yang sudah ada akan distempel menjadi Hak Milik.

      Tetapi jika rumah yang akan bapak beli dibawah HGB nya masih ada alas hak nya yang lain yaitu HPL (Hak Pengelolaan) maka sebelum bapak bisa tingkatkan hak nya menjadi Hak Milik, bapak harus meminta pemegang HPL ini melepaskan hak atas tanah yang dikuasai tersebut baru kemudian rumah yang bapak beli tersebut bisa dilakukan peningkatan status hak atas tanah menjadi hak milik.

      Jika pemegang HPL ini tidak mau melepaskan haknya, bapak tidak bisa berbuat apa-apa dan bisa saja kemudian bapak tidak akan memiliki apa-apa lagi jika pada waktu jatuh tempo HGB bapak, pemegang HPL tidak memberikan izin perpanjangan HPL tersebut ke bapak. Hal inilah yang saya dengar untuk kasus rumah susun di Tanah Abang yang mana rumah susun tersebut berdiri diatas tanah dengan status HPL yang dijuasai Perumnas dan saat ini lagi dinegosiasikan antara.pemegang HPL dengan para pemilik rumah susun tersebut,

      Demikian yang bisa saya sampaikan, semoga ada gunanya buat bapak.

      Agar saya bisa menjawab pertanyaan dari rekan-rekan dengan segera (tentu pertanyaan yang bisa saya berkan penjelasan), rekan-rekan dapat mengirimkan pertanyaan ke alamat e-mail saya di SURAT_SENGSENG@YAHOO.CO.ID, semoga semua pertanyaan bisa saya jawab.

  102. farid Says:

    Saya mau beli Rumah di komplek perumahan di Sidoajo, Jawa Timur.
    Tertulis Hak Guna Bangunan No.902.
    Tanggal berakhirnya hak 08-07-2020.
    nama pemegang hak atas nama pribadi/perseorangan.
    Dalam surat keputusan kepala dinas perijinan dan penanaman modal kab.Sidoarjo disebutkan,
    tanak adalah milik pengembang (PT).
    Kira2 bisa menjadi Hak Milik gak ya, mohon informasinya. Terima kasih

    Farid

  103. Adit Bambang Says:

    Assalaamu’alaikum Wr. Wb. Semoga Bapak dan Keluarga senantiasa dalam keadaan sehat wal’afiat dan mendapat taufik serta hidayah dari Allah SWT Pembiayaan yang Bank Syariah Mandiri berikan antara lain Pembiayaan untuk rumah baru dengan Dp. 10% Pembiayaan u…ntuk rumah second dengan Dp.20% Take over sampai dengan 15 tahun Renovasi sampai dengan 10 tahun Kavling siap bangun dengan membuat rincian biaya Pembiayaan KPR dengan margin promo 15 tahun 6,62% 1 tahun sampai 15 tahun 9,31% marginnya sapa yang serius mau mengajukan KPR silahkan apply dan hubungin adhitya di contact personnya ( 98585665)

  104. Udin Says:

    ini koq ada salesman? gak nyambung blas

  105. Beny Says:

    khoe seng2,…sekarang saya sudah dapat ijin untuk membuat skripsi,saya mengangkat tentang kejadian,saya mau nanya itu kasus sudah ada putusannya sekarang???,

    dan numpang tanya bagaimana saya menghubungi khoe seng2,..
    atau email no telp ko2 ke email saya saja m_benz89@yahoo.co.id

  106. Tia Says:

    kpd yth Khoe Seng Seng,
    Sy punya sebidang tanah/kavling kosong (<200m2) di daerah Tangerang Selatan yg mana sertifikat HGB akan segera berakhir. Yg menjadi pertanyaan sy adalah berapa biaya yang dibutuhkan untuk memperpanjang HGB tersebut? atau apakah kavling tersebut bisa ditingkatkan ke SHM?

    Mohon informasinya, terima ksih.

    tia

    • khoe seng seng Says:

      Yth. Tia

      Saya tidak tahu berapa besar biaya perpanjangan HGB tersebut. Tia mesti datang ke Badan Pertanahan menanyakan sendiri. dan mengenai peningkatan hak dari SHGB ke SHM saya rasa kavling yang Tia miliki bisa ditingkatkan ke SHM dan ini mesti Tia tanyakan langsung ke kantor pertanahan lokasi tanah Tia.

      Hanya ini yang bisa saya sampaikan dan coba Tia baca jawaban dari rekan-rekan yang lain diatas mengenai peningkatan hak yang dijalani pak Azet dan beberapa keterangan dari bapak Dedi mungkin bisa memberi gambaran pada Tia mengenai biaya dan apa saja surat yang mesti Tia siapkan..

    • prameswari Says:

      @Tia: saya pikir daripada HGB diperpanjang lbh baik jika langsung di tingkatkan ke SHM, tp sblmnya dilihat terlebih dahulu apa alas haknya, apakah HGB murni (HGB di atas tanah negara) atau HGB atas HPL atau Hak Pakai. Kalau HGB atas tanah negara mestinya bisa langsung ditingkatkan menjadi HM. Berkas yang dibutuhkan: KTP Pemilik, Sertifikat HGB, Fotocopy PBB terakhir, Surat Pernyataan yg form-nya disediakan oleh BPN, kalau tanah itu sdh ada bangunan lengkapi juga dengan fc IMB-nya…

  107. donal Says:

    Saya mau beli Rumah di jakarta,,
    Rumah yang saya beli itu merupakan perumahan yg dikelola oleh Developer A,,
    akan tetapi, di komplek perumahan itu, sebagian rumah nya ber status SHM dan sebagian berstatus HGB,,
    KOk bisa ya? ada pengalaman? info dari security disana, tanah perumahan itu berasal dari tanah rakyat di perkampungan..

    rumah yang saya akan beli berstatus SHM,,,tp rumah yang di blok sebelahnya HGB..kok bisa ya?

    Donal

    • prameswari Says:

      Pak Donal,
      sebelumnya saya mau tanya apakah rumah yg akan bapak beli itu langsung dari developernya atau sdh dari tangan ke-2? kalau dari developer biasanya status rumah mmg masi HGB, karena badan hukum (PT) tidak diperbolehkan menguasai tanah dengan stts Sertifikat Hak Milik. Kalau Pak Donal mmg beli langsung dari developer sdh dlm keadaan SHM kemungkinan developer membeli tanah itu memakai nama pribadi salah satu pemegang saham, jd di sertifikat bisa dilihat SHM itu terdaftar atas nama siapa.
      Kalo tetangga tanahnya masih HGB itu mmg umum saja terjadi Pak, krn tiap unit rumah yg dijual developer mmg sttsnya HGB, urusan peningkatan dari HGB menjadi SHM itu bisa dibicarakan kemudian, atau mgkn pembeli lbh senang mengurus sendiri proses peningkatan hak tersebut.

  108. dony03 Says:

    saya rencana mau beli rumah,
    rumah tsb sudah mempunyai SHK, luas tanah 4mx13m sedangkan luas yg tertera dalam SHK adalah 3mx5m, namun di pbb tertera luas sebenarnya..
    apakah itu nanti kedepannya akan menjadi masalah? lalu jika ingin mengubah nya bagaimana caranya?
    trims…

  109. dony03 Says:

    kpd yth. khoe seng seng dan teman2…

    saya rencana mau beli rumah di daerah daan mogot, lokasi nya diseberang indosiar, lokasi rumah +- 100 m dari jalan daan mogot. apakah daerah tsb rawan di gusur?
    luas tanahnya : 4m x 13 m = 52 m2 dan luas bangunannya : 156 m2
    rumah tsb sudah mempunyai sertifikat SHK, namun luas tanah yg tertera dalam SHK adalah 3m x 5m = 15 m2 sedangkan di pbb tertera luas sebenarnya. manakah yang menjadi acuan?
    apakah itu nanti kedepannya akan menjadi masalah? kalau iya, kira2 masalah apa saja yang akan timbul?
    lalu jika ingin mengubah SHK nya agar menjadi luas sebenarnya bagaimana caranya?
    trims…

    • khoe seng seng Says:

      Yth Dony

      Untuk mengetahui rumah rawan digusur atau tidak mesti ditanyakan kalau tidak salah ke suku dinas tata kota tempat lokasi rumah yang mau dibeli

      Saya agak tidak jelas mengenai sertifikat SHK apa yang dimaksudkan dengan SHK ini adalah SHM (Sertifikat Hak Milik) dan jika luas di SHM 15 m2 dan di PBB 52 m2 bisa ditanyakan ke Badan Pertanahan Nasional dan minta diukur ulang sehingga didapatkan luas tanah yang sebenarnya dan biasanya di sertifikat tanah sudah menunjukan batas-batas tanah, batas kanan dan batas kiri serta batas depan dan batas belakang rumah.

      Mengenai masalah yang mungkin akan timbul saya juga belum tahu,

      Hanya ini yang bisa saya sampaikan, semoga ada manfaatnya

      • dony Says:

        Yth khoe seng seng,

        Maksud saya di SHM tertera 15m2, disertifikat tanah tsb tertera batas kiri dan belakang saja, lalu di batas kanan dan depan dibatasi oleh garis putus putus, lalu disebelah garis putus putus tertera tulisan : rencana perluasan jalan.
        Saya kurang mengerti maksud denah tsb.
        Sertifikat tsb telah dibuat sejak thn 2000, artinya sampai skrg sudah 11 tahun, apakah kita bs tahu kapan proses perluasan jalan tsb?

      • khoesengseng Says:

        Yth. Dony

        Saya agak tidak mengerti dengan yang pak Dony maksudkan dengan garis putus-putus, untuk lebih jelasnya sebaiknya pak Dony tanyakan langsung ke BPN.

        Mengenai perluasan Jalan ini tergantung dari pemerintahan daerah sudah ada dana untuk perluasan jalan atau belum jika belum ada maka sampai kapanpun belum akan dilaksanakan dan saya rasa jika rumah pak Dony kena pelebaran jalan pemerintah akan mengganti kerugian atas tanah yang terkena pelebaran jalan ini karena pak Dony telah membayar kewajiban pak Dony yaitu membayar PBB yang 52 m2 tersebut padahal luas di sertifikat hanya ditulis 15 m2.

        Untuk mendapatkan keterangan yang lebih rinci dan detail sebaiknya pak Dony datang langsung ke BPN jika ada waktu.

        Hanya ini keterangan yang bisa saya berikan.

      • dony Says:

        Yth khoe seng seng,

        klo misalnya sy dtg ke bpn, apakah harus membawa sertifikat atau bisa tanya-tanya saja?
        untuk alamat bpn itu dimana ya?
        thx,,,

      • khoe seng seng Says:

        Yth Dony

        Untuk tanya sebenarnya tidak perlu bawa apa-apa tapi lebih baik sih bawa fotocopy PBB dan sertifikat nya supaya lebih meyakinkan dan mendapatkan keterangan yang lebih akurat.

        Mengenai alamat BPN tergantung letak lokasi rumah yang akan dibeli, lokasi BPN bisa ditanyakan ke penerangan (telkom 108).

        Hanya ini yang bisa saya infokan.

  110. Rudy Hasta Prasodjo Says:

    Dalam iklan rumah tertera sertifikat HGB jelas artinya hak konsumen hanya pada bangunan saja.
    Pertanyaan saya : apakah kedepan ( stelah kredit lunas ) pihak developernya akan mengupgrade menjadi SHM atau ada bagaimana proses HGB menjadi SHM?

  111. Haryono Says:

    Salam Pak Khoe Seng Seng dan teman-teman,
    Saya berniat membeli rumah di jakarta pusat, yang terbagi dalam 2 sertifikat (HGB dan Hak Pakai) dengan luas kurang 200m2 dan keduanya sudah kadaluarsa. Petugas menawarkan jalur tidak resmi dipatok 15 juta..membaca pengalaman pak Azet dan Bu Rere, saya jadi ingin mengurus sendiri untuk perpanjangan dan peningkatan jadi hak milik yang mungkin lebih murah?..tapi saya jg takut dipersulit mereka..apalagi dengan biaya2 tidak resmi…ada yang bisa membagi pengalaman di BPN Jakarta Pusat?. terima kasih banyak….

    • khoesengseng Says:

      Pak Haryono yth,

      Maaf pak Haryono saya tidak bisa memberi penjelasan mengenai proses peningkatan hak, saya rasa untuk peningkatan hak hampir samalah prosedurnya antara satu BPN dengan Bpn yang lain karena aturan dari BPN pusat pasti satu, perbedaannya hanya pada petugasbya yang menjalankan tugas ini, mungkin jika ketemu petudas yang berprinsip “Jika bisa dipersulit buat apa dipermudah” maka bapak akan mengalami biaya ekonomi lebih tinggi tapi jika bapak ketemu petugas yang baik, urusan bapak akan lancar tanpa perlu mengeluarkan biaya lebih yang berlebihan.
      .
      Saran saya bapak tidak perlu memikirkan sesuatu yang belum terjadi berpikirlah yang positip tentu hasilnya akan positif

      Dan saya tidak mengerti kok satu rumah sertifikatnya bisa ada 2 dan sertifikat ini kok bisa satu HGB dan yang satu lagi bisa Hak Pakai. setahu saya rumah-rumah dulu berstatus HGB yang bisa ditingkatkan menjadi Hak Milik. Jarang saya dengar ada rumah dengan status Hak Pakai

      Hanya ini yang bisa saya info kan pak.

  112. Haryono Says:

    boleh dicoba dulu ya Pak..
    Lokasi rumahnya terbagi 2 kavling depan HGB dan belakangnya mungkin dibeli kemudian masih Hak Pakai. Saya cek kecamatan keduanya peruntukan wisma kecil-sedang, dan bisa ditingkatkan ke SHM.. Saya sempat tanyakan ke penjual mau urus gabung sertifikat jadi HGB tp ga ada biaya.
    Terima kasih atas sarannya.

  113. Wempi wijaya Says:

    Salam pak khoe seng seng dan rekan2,
    Saya berencana membeli rumah pertama sy melalui KPR tapi kok rumah dari developernya HGB ya bukan SHM.. menurut developernya dikarenakan PT tidak boleh memiliki tanah hak milik.
    Apakah aman dengan HGB ? menurut developernya bisa langsung dirubah ke SHM pada saat jual beli dengan notaris, benarkah ? kalo benar biayanya sekitar brp ya ?
    Terima kasih sebelumnya…

    • khoe seng seng Says:

      Yth. pak Wempi

      Biasanya kalau developer menjual property dalam status hak tanahnya adalah HGB. Cuma yang mesti bapak ketahui ada 3 HGB yaitu HGB diatas tanah Negara (sekarang diistilahkan HGB Murni), HGB diatas HPL dan HGB diatas tanah Hak Milik.

      status hak atas tanah yang HGB ini bisa ditingkatkan menjadi hak milik jika tanah tersebut berdiri diatas tanah negara atau tanah hak milik. Untuk status hak atas tanah HGB diatas HPL juga bisa ditingkatkan menjadi hak milik jika pemegang HPL bersedia melepaskan kewenangannya terhadap tanah yang dikuasainya,

      Yang repot disini hanya jika status HGB berdiri diatas HPL karena setiap melakukan transaksi baik pengagunan ke bank (lembaga keuangan) ataupun jual beli selalu mesti minta izin pada pemegang HPL sebelum bisa melakukan transaksi ini dan juga jika masa HGB berakhir jika ingin HGB nya diperpanjang maka harus minta izin perpanjangan pada pemegang HPL, Jika semua transaksi ini diberikan izin tidak akan timbul masalah tapi jika pemegang HPL tidak mengizinkan maka akan timbul masalah. Dan jika pemegang HPL tidak mengizinkan memperpanjang HGB diatas HPL ini maka tamatlah riwayat konsumen yang membeli property yang status hak atas tanahnya HGB diatas HPL ini

      Saat ini tampaknya ada property yang dijual dengan status Hak Milik yang dibawah status Hak Milik ini ada alas hak dibawahnya lagi yaitu HPL, jadi statusnya menjadi Hak Milik diatas HPL. Semula property yang dijual adalah HGB diatas HPL. Status hak atas tanah ini kemudian ditingkatkan menjadi Hak Milik dengan surat rekomendasi dari pemegang HPL, Saya tidak bejitu jelas bagaimana bentuk surat rekomendasi pemegang HPL ini sehingga status hak atas tanah ini bisa Badan Pertanahan Nasional (BPN) rubah menjadi Hak Milik tanpa melalui proses pelepasan kewenangan pemehang HPL ini.

      Status tanah Hak Milik diatas HPL ini hampir sama seperti status tanah HGB diatas HPL hanya bedanya jika HGB diatas HPL dalam waktu tertentu mesti diperpanjang HGB nya sedang untuk Hak Milik diatas HPL katanya tidak perlu melakukan perpanjangan dan selebihnya status HM diatas HPL sama dengan status HGB diatas HPL, Segala transaksi yang terjadi terhadap property yang berstatus HM diatas HPL ini juga harus seizin pemegang HPL dan harus membayar biaya rekomendasi. Jika ingin mengagunkan property HM ini juga harus izin pemegang HPL begitu juga jika ingin menjual property HM ini juga harus seizin pemegang HPL dan semua ini mesti membayar kepada pemegang HPL. Ini yang baru beberapa minggu belakangan ini saya ketahui.

      Jadi status tanah Hak Milik sekarang menjadi ada dua Hak Milik Murni (100% dikuasai pemilik) dak Hak Milik diatas HPL (tidak murni 100% dikuasai pemilik karena setiap transaksi yang dilakukan pemilik harus seizin pemegang HPL dan pemilik mesti membayar izin tersebut).

      Ini yang saya bisa sampaikan mengenai status HGB dan HM dan mengenai biaya peningkatan HGB menjadi HM saya tidak tahu tapi saya rasa sudah dijelaskan diatas oleh beberapa rekan lain dan nilainya saya rasa tidak akan berbeda jauh.

      Demikian yang bisa saya infokan pak Wempi.

      • Wempi wijaya Says:

        Terima kasih pak atas penjelasannya…
        Kita bisa tau status HGB diatas HPL atau HGB diatas tanah negara dari mana ya pak ?
        kemudian kalau HGB apakah bisa langsung dibuat jadi hak milik pada saat jual beli ?
        Apa saja ya pak kira2 yang harus sy perhatikan utk pembelian rumah dan KPR ?
        mohon maaf pak banyak tanya krn ini pengalaman pertama saya…
        terima kasih banyak…

      • khoesengseng Says:

        Status HGB diatas HPL dapat dilihat dari sertifikat pada kolom penunjuk yang biasanya dicantumkan kata HPL tetapi ada juga yang tidak mencantumkan kata HPL ini seperti yang saya alami ketika membeli Hak Milik Satuan rumah Susun di ITC Mangga Dua dimana HPL ini baru dituliskan ketika saya akan memperpanjang status HGB yang akan berakhir tahun 2008 dan sekarang baru dicantumkan kata-kata HPL ini (dicantumkan pada bagian yang mencatatkan transaksi).

        Untuk HGB diatas tanah negara umumnya tidak ada keterangan apa-apa. dan HGB ini bisa ditingkatkan menjadi Hak Milik.

        Status HGB diatas tanah negara bisa langsung ditingkatkan menjadi Hak Milik ketika melakukan jual beli (tentu jual beli dulu yang dilakukan baru kemudian dilakukan peningkatan hak).

        Untuk pembelian rumah yang perlu diperhatikan menurut saya status dari tanah dan umumnya bila melalui KPR, lembaga keuangan biasanya sudah melakukan pengecekan sebelum menyetujui memberikan pinjaman kredit (lebih aman dikit).

        Hanya ini yang bisa saya infokan pak.

  114. Jerry Says:

    Mohon bantuan informasi pengurusan shgb menjadi shm atas nama orang tua yang keduanya sudah meninggal dunia sedangkan shgb sudah cukup lama tidak diperpanjang melewati masa waktu maklum ngak ada yang perhatikan giman nih urusannya dan kira-kira berapa biayanya ? trima kasih sebelumnya

  115. Irene Says:

    Dear Khoe Sengseng,

    Ada komplek perumahan lumayan elit dan bergengsi di daerah Kemayoran, tetapi sertifikat adalah HPL. Apakah pantas untuk dibeli dengan harga premium? Apa resiko yang harus kita antisipasi? Apakah bisa diperpanjang HPL itu? Kalo beresiko, kenapa banyak org yg beli dan invest disana? Terima kasih sebelumnya.

    • khoe seng seng Says:

      Yth ibu Irene

      Kalau saya pribadi saya tidak akan mau membeli property yang berdiri diatas tanah HPL karena tanah yang berstatus HPL sangat riskan dimana jika masa perjanjian penggunaan tanah dengan status HPL berakhir maka sebagai pembeli property dengan status HPL ini tidak memiliki hak apa-apa lagi dan bisa diminta meninggalkan property yang dibeli ini tanpa penggantian apa-apa jika pemilik tanah dengan status HPL tidak memberikan izin perpanjangan penggunaan tanah HPL ini.

      Jika Irene tetap ingin membeli property HPL ini coba minta lihat dan baca perjanjian antara developer dan pemilik tanah dengan status HPL ini. Kapan masa HPL nya habis dan apakah bisa diperpanjang serta jika diizinkan perpanjang berapa lama perpanjangan HPL ini diberikan dan berapa biaya perpanjangan penggunaan tanah HPL ini.

      Mengenai banyak orang yang beli dan invest di tanah dengan status HPL ini saya tidak tahu, mungkin yang invest tidak begitu mengerti resiko membeli property diatas tanah HPL ini dan mungkin juga ini teknik dagang developer yang sengaja mengerahkan teman-temannya untuk pura-pura membeli sehingga kelihatan property yang dijual sangat menguntungkan dan aman untuk investasi.

      Hanya ini yang bisa saya jelaskan. Semoga keterangan ini ada gunanya buat Irene.

      • Verlina Revo Says:

        Sertifikat HGB diatas HPL bisa jadi HAK MILIK
        Contoh: Perumahan Mutiara Taman Palem Cengkareng Jakarta Barat dimana Sertifkat HGB di atas HPL (Hak Pengelolaan Lahan) dalam hal ini Perum Perumnas BISA ditingkatkan menjadi HAK MILIK caranya:
        1.Datang ke Manager Perumnas kawasan Cengkareng dengan alamat: Jalan Kamal Raya Rusunawa Cengkareng blok melati 8 lantai dasar. Tujuan minta ijin peningkatan hak Selanjutnya ikuti instruksi isi form dan ada perhitungan biaya termasuk administasi.
        2.Setelah mendapatkan ijin dari Perumnas dilanjutkan perubahan IMB dimana IMB Perumahan mutiara taman palem adalah Hunian harus diubah ke Rumah Tinggal, nah pengurusan IMB harus ke Tata Kota Pemda setempat
        3.Setelah IMB diubah ke Rumah Tinggal maka langkah terakhir ke BPN (Badan Pertahanan Negara) untuk mengurus peningkatan hak dari HGB diatas HPL menjadi HAK MILIK dimana Sertifikat HGB coret menjadi Sertifikat HAK MILIK (SHM).
        Hanya Rumah Tinggal yang bisa ditingkatkan Hak nya menjadi HAK Milik sedangkan Ruko tidak bisa, akan Tetapi Anda tidak perlu kwatir karena HGB diatas HPL Perumnas lebih tinggi dibanding HGB diatas HPL instansi lain karena apa? Karena PERUMNAS sudah jelas sebuah badan usaha milik negara yang fungsi utamanya adalah menyediakan perumahan untuk rakyat dan focus kepada pengembangan perumahan di tanah air.
        Nah kalo ngak mau Repot bisa pake Jasa Notaris setempat aja pasti beres. So harga Rumah Mutiara Taman Palem Cengkareng Jakarta Barat bisa naik 2 kali lipat karena Sertifikat HGB diatas HPL bisa ditingkatkan menjadi HAK Milik dengan 3 cara diatas. “INDAHNYA BERBAGI”.
        Penulis: Hendra 085692111023 Twiter: @revoproperty

  116. yohanes Says:

    Salam Pak Khoe Seng Seng dan teman-teman,
    Mohon pencerahan dari bpk2 dan ibu2, bagaimana caranya mengurus perubahan SHGB menjadi SHM dengan kondisi sebagai berikut :
    1. sertifikat HGB nya hilang, telah berupaya mengurus kehilangan sertifikat tersebut dengan orang dalam BPN tetapi sampai sekarang (masa SHGB telah habis) belum selesai juga.
    2. sehingga tanah tersebut sudah menjadi tanah negara
    3. kira-kira berapa dana yang harus dikeluarkan dalam mengurus sertikat tersebut?
    Terima kasih atas respon dari bpk2 dan ibu2

    • khoe seng seng Says:

      Yth. Bapak Yohanes

      Saya tidak bisa memberi penjelasan mengenai kasus pak Yohanes alami tapi saran saya, pak Yohanes buat surat secara tertulis dan tembuskan ke Komisi Ombudsman dan Komisi Informasai Pusat (KIP) minta penjelasan kepada kepala BPN dilokasi tempat tanah milik pak Yohanes berada. Pertanyakan mengenai SHGB bapak yang hilang dan pengurusan yang telah dilakukan oleh orang BPN.

      Jika surat bapak tidak dijawab BPN (kalo tidak salah dalam waktu 14 hari) bapak bisa minta bantuan ke Komisi Ombudsman atau KIP untuk membantu bapak untuk melakukan langkah selanjutnya dalam menyelesaikan kasus bapak (sudah ada Undang Undang Keterbukaan Informasi Publik dimana pejabat publik harus/wajib menjawab pertanyaan yang berkisar mengenai pelayanan publik
      yang bukan mengenai informasi ke rahasiaan negara)

      Hanya ini yang bisa saya sampaikan pak Yohanes dan mengenai alamat Komisi Ombudsman dan KIP bapak bisa searching melalui Google alamat kedua instansi ini.

  117. Nina Says:

    Mohon Bantuannya, saya baru mau KPR Rumah, gimana caranya ya supaya saya tau klo sertifikat setiap bloknya sudah dipecah/blm sama developernya ??

  118. linda Says:

    Mohon bantuan informasi : Pengurusan SHGB menjadi SHM atas nama kami (anak-anak) dan ibu yg sdh almh. karena ketidak tahuan maka SHGB sudah cukup lama tidak diperpanjang melewati masa waktu. Kami sudah mengurus segala sesuatunya sampai sudah membayar pajaknya di kantor pajak. Kemudian kami diminta untuk mem-VALIDASI surat-surat tersebut di kantor walikota JakSel.
    Namun dikantor tsb TIDAK BISA MemVALIDASI dengan alasan tanah kurang dari 600m2 (tanah kami luasnya 250m2).
    Sementara di kantor BPN mengatakan untuk tanah dengan luas KURANG DARI 600m2 TIDAK PERLU SK dari BPN untuk validasinya.
    Sehingga proses pengurusan menjadi terhenti karena di kantor Walikota tidak bersedia memproses tanpa kami memberi COPY SK dari KaKanWil BPN jl JatiBaru perihal : “Tidak perlunya SK dari BPN untuk validasi untuk pengurusan peningkatan SHGB (yang sudah melewati masa) menjadi SHM” tsb.
    Namun kami tidak diberi tahu SK no. berapa yang dikeluarkan tanggal …berapa? hanya perkiraan dikeluarkan sekitar bulan SEptember tahun 2011.
    Untuk itu kami mohon bantuan bapak tentang SK no. berapa dan dimana bisa kami peroleh copy SK tsb? Sebelumnya atas perhatian dan infonya terima kasih.

    • rita Says:

      Dear Khoe Sengseng

      saya ingin membeli landed house dgn SHGB, menurut marketingnya dpt ditingkatkan mjd SHM tetapi rumah tersebut dibangun di lahan perumnas.rumah tersebut daerah cengkareng dimana telah bnyk sekali perumahan dan apartemen.
      Pertanyaan saya
      1. apakah rumah tersebut tdk bermasalah jika dibangun di lahan milik perumnas utk kedepan nya?
      2. Jika bank menolak memberi kpr berarti tanah tersebut bermasalah?
      tq

  119. khekhe phiyu Says:

    hya smua ….
    pngen tnya 2 sering2 nehhh
    mau tanya nihhh……….
    sekarang kan ada tuh yang namanya Apartemen bersubsidi,,,>
    pasti klo kta dnger Subsidi pasti pikiran kita di biayai oleh negara …
    nahhh,,,, ada apartemen bersubsidi yang persyaratan memiliki satuan apartemen tersebut harus mencantumkan surat kemiskinan padahal yang memiliki satuan rumah susun / apartemen merupakan klasifikasi orang2 yang menengah ke atas …….??????
    nah Apakah ada dasar hukum yang berkaitan dengan apartemen bersubsidi i????

  120. Boy Says:

    pak saya mau nanya,
    1. apa perbedaan SHGB Apartemen dengan SHGB Rumah? apakah bisa SHGB Apartemen dirubah menjadi SHM?
    2. apakah ada info mengenai Apartemen Gading Mediterania sudah HGB Murni atau HGB diatas HPL ya?

    mohon bantuannya ya karena saya berminat dalam waktu dekat ini membeli Apartemen di Gading Mediterania..

    Terima kasih sebelumnya

  121. Jin Hian Says:

    Yth khoe seng seng,

    saya mau nanya mengenai SHGB, dulu saya pernah membeli sebidang tanah dari tetangga saya, ternyata tanahnya SHGB. kemudian kami dijanjikan SHM, setelah tunggu sekian lama yaitu kurang lebih 12 tahun ternyata belum ada kabar apa2 dari mereka, sampai akhirnya orang tsb meninggal, nah dengar2 SHGB sih udah kadarluarsa, alias sudah masa habis HGBnya.
    pertanyaan saya :
    1.apakah kami bisa membuat SHM atas tanah tsb? sedangkan statusnya terakhir surat tanah tsb sedang diurus oleh anak2nya.
    2.seandainya kami yang urus apakah masih harus berhubungan dengan si penjual tanah yang sudah meninggal.

    tks mohon penjelasannya.

  122. fenty Says:

    Saya mauu beli rumah mertua di perumnas, sertifikatnya HGB setelah sy lihat di sertifikatnya sdh habis thn 2011 dan blm di perpanjang ( mgkin mertua jg ga ngecek n ga ngerti ). Apa yg hrs sy lakukan? Apakah bs diperpanjang dan bisa ditingkatkan mjd SHM? Dan apakah KPR yg sy ajukan akan diterima jika demikian? Apa yg hrs mertua sy lakukan?

    • Verlina Revo Says:

      Sertifikat HGB diatas HPL bisa jadi HAK MILIK
      Contoh: Perumahan Mutiara Taman Palem Cengkareng Jakarta Barat dimana Sertifkat HGB di atas HPL (Hak Pengelolaan Lahan) dalam hal ini Perum Perumnas BISA ditingkatkan menjadi HAK MILIK caranya:
      1.Datang ke Manager Perumnas kawasan Cengkareng dengan alamat: Jalan Kamal Raya Rusunawa Cengkareng blok melati 8 lantai dasar. Tujuan minta ijin peningkatan hak Selanjutnya ikuti instruksi isi form dan ada perhitungan biaya termasuk administasi.
      2.Setelah mendapatkan ijin dari Perumnas dilanjutkan perubahan IMB dimana IMB Perumahan mutiara taman palem adalah Hunian harus diubah ke Rumah Tinggal, nah pengurusan IMB harus ke Tata Kota Pemda setempat
      3.Setelah IMB diubah ke Rumah Tinggal maka langkah terakhir ke BPN (Badan Pertahanan Negara) untuk mengurus peningkatan hak dari HGB diatas HPL menjadi HAK MILIK dimana Sertifikat HGB coret menjadi Sertifikat HAK MILIK (SHM).
      Hanya Rumah Tinggal yang bisa ditingkatkan Hak nya menjadi HAK Milik sedangkan Ruko tidak bisa, akan Tetapi Anda tidak perlu kwatir karena HGB diatas HPL Perumnas lebih tinggi dibanding HGB diatas HPL instansi lain karena apa? Karena PERUMNAS sudah jelas sebuah badan usaha milik negara yang fungsi utamanya adalah menyediakan perumahan untuk rakyat dan focus kepada pengembangan perumahan di tanah air.
      Nah kalo ngak mau Repot bisa pake Jasa Notaris setempat aja pasti beres. So harga Rumah Mutiara Taman Palem Cengkareng Jakarta Barat bisa naik 2 kali lipat karena Sertifikat HGB diatas HPL bisa ditingkatkan menjadi HAK Milik dengan 3 cara diatas. “INDAHNYA BERBAGI”.
      Penulis: Hendra 085692111023 Twiter: @revoproperty

  123. roys Says:

    bpk yang terhormat…. mohon pencerahan, terkait dengan tanah fasos dan fasum pada perumahan, apakah fasos di lingkungan itu menjadi hak warga ? sedangkan setahu saya fasos adalah lahan yang oleh pengembang di hibahkan ke pemda kemudian untuk kepentingan sarana umum di lingkungan tsb. mohon jika ada pasal UU / peraturan yang menyangkut ini …. makasih bapak

  124. Wan awan Says:

    Bermamfa’at banget.

  125. Devi Says:

    Yth khoe seng seng,
    Mohon pencerahannya,,,sy berencana beli rumah statusnya HGB dan ternyata bangunan tersebut diatas 2 kavling yang disatukan,sy belum mengecek langsung ke penjual tentang status rumahnya,,yang ingin sy tanyakan aman ga ya dengan kondisi tersebut,dan apa yang harus sy Cek untuk kelengkapannya,,,trm ksh sblmnya

  126. Dave Says:

    Yth, Khoe Seng Seng
    Sy membeli tanah yg sertifikat HGB nya berakhir 1993 atas nama PT(perusahaan) 2 thn yg lalu, dan PT tersebut sudah tidak aktif lagi, penjualan ( penyerahan Hak) tsb dibawah tangan,
    Pertanyaan :
    Bisa ngak saya perpanjang HGB tanpa diberikan data2 dari PT, tapi berdasarkan surat penyerahan Hak, dan bagaimana rumus perhitungan biayanya…Salam

  127. Leo Says:

    Halo apa kabar pak khoe seng seng?

    saya salut terhadap anda berani mempertahankan dan memperjuangkan hak anda, walaupun harus clash dengan taipan paling kaya di indonesia sekarang.

    Ini ada angin segar utk para pemegang properti yg bersertifikat HGB HPL, saya copy paste kan:

    “Perkembangan terakhir, di ujung tahun 2009, Menteri Perumahan Rakyat Suharso Monoarfo menyatakan keinginan agar persoalan masa berlaku properti ber-HGB bisa selesai di tahun 2010. Ia berjanji akan berhubungan erat dengan BPN untuk menuntaskan hal itu. Menteri Suharso, antara lain, juga menyatakan bahwa akan lebih baik bila masa berlaku HGB tidak hanya 25 tahun, namun diperpanjang menjadi 90 tahun.”

    Bagaimana tanggapan nya pak utk tulisan diatas? perkembangan terakhir sih saya dengar para memilik property asing ingin HGB yg mereka beli punya jangka waktu yg lebih panjang.

  128. Agnes Rosita Says:

    Apa kabar pak…,

    Saya memiliki rumah yang kepemilikannya adalah almarhum ibu saya. Pada saat beliau meninggal pada Juni 1998, status rumah tersebut adalah hak pakai. Kemudian pada bulan Juli 1998, 2 orang ahli waris yg adalah adik adik saya memberikan kuasa kepada saya utk menaikkan status rumah menjadi hak milik & dikeluarkan oleh BPN pd bln Oktober 1998. Bulan Juni 2012 rumah tsb kami jual. Utk itu kami melalui notaris mengurus hak kepemilikan dari almarhum ke ahli waris kemudian menjadi nama pembeli. Masalahnya skg adalah pihak BPN Jati Baru tdk meloloskan permohonan kami & mempertanyakan mengapa hak milik tsb keluar setelah ibu kami meninggal ?

    Mohon saran Bapak, jalur apa yg harus kami tempuh. Terima kasih atas perhatian Bapak.

    Salam,
    Agnes

  129. muhlis Says:

    klo mengenai hak pakai yang terikat jaminan diatas hak pengelolaan, bagaimana prosesnya menjadi hak milik?

  130. Masgar Konsultan Says:

    Membeli Property lebih aman konsultasikan pada notaris yg kita kenal>termasuk kepengurusannya, (mengenai biaya dapat di tanyakan pada beberapa notaris lain agar sesuai dengan tarif yg ada)

  131. Masgar Konsultan Says:

    Umum nya pembelian property di Developer banyak yg mengunakan legalitas PPJB
    PPJB merupakan satuan surat yg dipecah2 dari induk nya (HGB) / (HM)
    Yg kemudian oleh Developer di lakukan AJB yg menjadikan cikal bakal HGB, yg kemudian dapat di tingkatkan lagi menjadi HM (Hak Milik).
    bagaimana menyikapinya?, mudah saja.
    Segera lakukan AJB apabila sudah melakukan PPJB…
    selamat memiliki Property…..

  132. cen-cen Says:

    mau nanya pak, begini, tahun 50an kakek saya membeli rumah dari seseorang sebut saja si A, sedangkan rumah ini dibangun diatas tanah milik tuan tanah misalnya si B yang disewakan ke si A, kakek saya membeli rumah ini dengan bukti akte jual beli yang ditandatangani kakek saya, tuan A selaku pemilik rumah, dan tuan B selaku pemilik tanah, nah setelah berpuluh-puluh tahun sekarang ini ahli waris tuan B, menuntut saya untuk membeli tanah tersebut, nah saya ingin bertanya, bagaimana hak2 saya selaku ahli waris kakek saya terhadap rumah dan tanah ini, sejauh mana ahli waris pemilik tanah (tuan B) dapat menuntut saya ?

  133. ysriartha.yahoo.co.id Says:

    kemarin saya nawar rumh tu katanya suratnya AHM:akte hak milik emang ada

  134. zonyzoe Says:

    apa kabar pak
    mau tanya donk ???
    1. saya mempunyai tanah seluas 5 hektar dgn status hak milik di jakarta barat, maka diatas tanah tsb sy membuat ternak ayam, akan tetapi pada saat ternak dimulai datang trantip prov dki menyegel usaha ternak saya.
    yang saya tanyakan a). apakah penyegelan yg dilakukan trantip dki dalam kasus ini dibenarkan secara hukum.
    b).dapatkah hak milik dibebani dgn hak guna usaha
    c) dapatkah hak milik dialihkan kepada PT yg bergerak dibidang transportasi.
    d). dapatkah anak saya perempuan yg menikah dgn org asing menerima hibah berupa hak milik.
    mohon minta penjelasannya via email zonyzoe@yahoo.com

  135. dony03 Says:

    Dear All,

    apakah ada yang tau jam operasional Kantor Pertanahan Kota Administratif Jakarta Barat ?
    apakah hari sabtu buka?

  136. abdul aris Says:

    selamat siang teman teman saya mo nanya nich saya beli ruko HGB di atas tanah pemda 7 tahun lalu ternyata ruko tersebut ada perjanjian BOT antara devloper ama pemda setempat sedang kan devloper tidak pernah bicarakan masalah tersebut dan juga tidak ada tercantum di sertipikat !!pertanya saya siapa yg harus membayar fee BOT ke pemda

  137. ivan Says:

    SKEP dan PL itu apa kepanjangannya?

  138. tristan lim Says:

    @kho seng seng
    investasi di kab bungo ribet kami membeli ruko hgb di atas tanah pemda 2005 lengkap imb atas nama devlover karna ada pemeriksaan bpk atas aset daerah tidak beres pemda bungo terbit kan lagi imb atas nama pemda bungo yg menyatakan tidak boleh di jamin kan ke bank (rata rata sertipikat udah di jamin ke bank )dan apabila imb yg di keluarkan pemda ini palsu dan di batal kan instansi yg berwenang maka perjanjian ini batal demi hukum pemda bungo tidak dapat di tuntut dalam bentuk apa pun juga>!!!!!!yg mau saya tanya kan apa kan pemerintah boleh menerbit kan imb dua kali secara sepihak ??dan apa yg harus saya lakukan dalam kasus seperti ini di mana kami harus mengaduh

  139. doni Says:

    apakah ada pemilik apartement yang sudah memegang setifikat hak milik ( starta title ) ?
    saya beli apartement dari salah satu developer terkenal A*G th 2008 dan sudah lunas sejak 2010 tapi sampai saat ini th 2013 belum juga sertifikat keluar dengan alasan2 kuno. sebenernya pemilik apartement tuh punya setifikat atau tidak sih ?

  140. evan Says:

    Mohon bantuan dan pencerahannya.
    Apakah SHGB yg difoto atau discan dpt dijadikan sumber pemalsuan/duplikasi/sertifikat ganda sehingga dapat digunakan utk transaksi fiktif (spt jual beli, pengajuan kredit) atau utk peningkatan hak menjadi SHM ?

  141. ANA Says:

    apa kabar pak
    mau tanya donk ???
    Ibu saya mempunyai tanah seluas 209 di setia budi jakarta selatan dgn No HGB 386, berakhir HGB tahun 2006 lalu ibu saya pinjam uang ke orang dengan agunan sertifikat tersebut, entah bagaimana sertifikat itu dibalik nama ke orang itu tetapi sertifikat tersebut sudah berubah nomor menjadi HGB No 455 pada tahun 1997. Yang menjadi pertanyaan saya : Apakah bisa Nomor HGB dirubah sementara habisnya masih lama? Berakhir HGB thn 2006 tapi sudah dirubah sejak tahun 1997. Mohon kejelasanannya pak.
    Terimakasih.

  142. Nopan Says:

    Yth Bpk khoe seng-seng,,
    Saya mau tanya :
    1. Bisa nggak HGU (Hak Guna Usaha) dijadikan HM ?
    2. Apakah HGU terdapat masa berlakunya ?
    3. Apakah HGU sama pengertiannya dengan HGB ?
    4. Siapa Pemilik Lahan HGU ?
    5. Alas Hak yang atas Tanah meliputi apa saja ?
    Mungkin itu dulu yang saya tanyakan, sebelum dan sesudahnya saya ucapkan terima kasih.

  143. suryani Says:

    jadi intinya… di INDONESIA itu paling brengsek pemerintahan pertanahannya…. pantesan aja INDONESIA ga pernah maju.. kalo tau kaya gini, mendingan dulu waktu dijajah belanda, ga usah merdeka aja, pasti jadi negara yang maju seperti hongkong dijajah inggris.

  144. Halim Says:

    Yth Bpk Khoe Seng-Seng,,
    Mau tanya Pak,
    Saya mahasiswa, tinggal di Surabaya.
    Ceritanya begini Pak, tempat yang saya tempati sengketa, antara pemegang HGB dan penghuni lahan(mahasiswa).

    pihak-1: punya HGB rumah yang sudah lewat 20th. dan tidak pernah menempati rumah selama pihak-2 di sana. mengaku meninggalkan indonesia karena masa soeharto pada 1961 atau 1963. hingga sekitar tahun 2000-an datang. sudah generasi ke-3/ cucu. mau mengukur lahan untuk perpanjangan HGB tahun 2000-an(yang saya ingat 2005) namun pihak-2 menolak. Pihak-1 membayar PBB rumah dari tahun 2010 hingga sekarang.

    pihak-2: tidak punya HGB. mahasiswa. tinggal di rumah itu lebih dari sebelum tahun 1959(ini karena yang bisa ditemui tinggal tahun 1959 di rumah tersebut) dengan kondisi sudah seperti asrama (pengakuannya, orangnya sudah meninggal tahun ini). Menurut cerita, universitas memindahkan asrama mahasiswa ke rumah itu(berkasnya tapi tidak ditemukan), ada juga biaya sewa yang sangat murah yang dibayarkan kepada PT.(perseroan terbatas) X (ketika jaman si penghuni -1959), namun setelah beberapa tahun biaya sewa naik drastis hingga puluhan kali lipat. si mahasiswa-mahasiswa(penghuni asrama) membayar beberapa kali dengan harga lama(bukan harga baru) namun uang dikembalikan(semua kirimnya lewat pos). dan tidak pernah membayar lagi hingga sekarang. sejak itu dari tahun xx hingga tahun 2010 Pihak-2 yang membayar PBB.
    (Note: penghuni rumah itu berganti-ganti hingga tahun ini, dikarenakan dijadikan asrama mahasiswa gratis, ini semua saya sebut pihak-2. punya data mahasiswa sebelum tahun 1959, namun tidak dipakai karena bisa jadi yang awal masih di lingkungan kampus).

    pertanyaan saya:
    1. Siapakah yang punya kedudukan paling kuat di atas secara hukum?
    2. Apakah pihak-1 bisa/boleh mengusir pihak-2 secara hukum yang berlaku?
    3. Apakah pihak-2 bisa/boleh/etis kah mengurus HGB untuk rumah tersebut sesuai hukum yang berlaku?

    terima kasih Pak sebelumnya.
    oh ya luas tanahnya 700++ m2

  145. aan Says:

    1. Pak saya mau tanya apakah status atas tanah berupa hak milik bisa menjadi hak pakai dan hak guna, ?
    2. Biasanya dalam hal apa hal ini terjadi….?

  146. ade Says:

    pa maaf saya mau tanya.. saya mau beli rumah diperumahan, untuk mendapatkan sertifikat SHGB berapa lama ya prosesnya? saya membelinya secara tunai..betul ga klo prosesnya sampe 1 tahun?
    terima kasih pa sebelumnya…

  147. Rudi Says:

    Pak, maksud nya HGB di atas HPL no. 1 apa ya? Thanks

  148. Hania Says:

    Pak maaf saya mau tanya ..saya mau ningkatin sertifikat hgb menjadi shm untuk tanah seluas 620 m bangunan 350 m dengan njop 750 rb kira kira berapa biayanya untuk daerah Cipanas cianjur Jawa barat.mohon infonya.

  149. puji Says:

    Apakah bisa terjadi jual beli kalau hgbnya mati, apa tunggu perpanjangan dulu baru bisa terjadi jual beli?

  150. agus trianang Says:

    temen aku puya tahah tapi belum puya surat kepemilikan haya puya surat pajak tahunan
    duluya tanah itu pembelian ayahya tapi ayahya udah meninggal dan yang menjuwat tanah juga udah meninggal
    terus gimana prosesya agar bisa buat setifikat tanah kepemilikan?

  151. Kepanjangan Kpr | Caramanfaat.net Says:

    […] Pertanyaan: Beda SHM dan HGB | Bicararumah.com […]

  152. Renno Says:

    Kl mo bli rmh dg hard cash tempo 15bln status tng msh HGB(dr pihak Property).apakah setelah lunas saya bisa mengajukanpenggantian status tnh tsb menjadi SHM ? Tanpa mnunggu kpemilikan HGB yg hrsnya 20th.

  153. rifki Says:

    wah banyak sekali yang dah bahas ya….tapi emang bener sih, sertifikat itu penting terlebih kejelasan tanahnya kalau kita beli properti bertingkat kaya office, apartemen…itu pasti pengaruh pada legalitasnya plus biaya-biaya tambahan kalau ada proses perpanjangan status tanah nya itu…salam rifki http://www.info-condotel.blogspot.com

  154. condotel bali Says:

    oh ya ane ada pertanyaan nih buat suhu….jadi di bali ane dapet condotel yang tanahnya itu sebenernya leasehold (karena di bali istilahnya cuma ada 2 jenis tanah, freehold/ leasehold). Nah anehnya, ketika urusan legalitasnya, walaupun leasehold (sewa jangka panjang), status condotel nya tuh bisa diterbitkan strata titel karena tanahnya menjadi HGB…itu gmana ceritanya bisa kaya gitu ya? salam condotel bali http://info-condotel.blogspot.com/p/horison-sunset-road.html

  155. alvin Says:

    mohon info sy mau beli Tanah luasnya 210 m2 dengan nilai NJOP 4,7 jt suratnya HGB. masalahnya HGB tsb sudah mati dari tahun 1997 ( 17 tahun mati ) kira-kira bias diperpanjang gak… biayanya berapa kira-kira, berapa lama waktu prosesnya. tks

  156. Verlina Revo Says:

    Sertifikat HGB diatas HPL bisa jadi HAK MILIK
    Contoh: Perumahan Mutiara Taman Palem Cengkareng Jakarta Barat dimana Sertifkat HGB di atas HPL (Hak Pengelolaan Lahan) dalam hal ini Perum Perumnas BISA ditingkatkan menjadi HAK MILIK caranya:
    1.Datang ke Manager Perumnas kawasan Cengkareng dengan alamat: Jalan Kamal Raya Rusunawa Cengkareng blok melati 8 lantai dasar. Tujuan minta ijin peningkatan hak Selanjutnya ikuti instruksi isi form dan ada perhitungan biaya termasuk administasi.
    2.Setelah mendapatkan ijin dari Perumnas dilanjutkan perubahan IMB dimana IMB Perumahan mutiara taman palem adalah Hunian harus diubah ke Rumah Tinggal, nah pengurusan IMB harus ke Tata Kota Pemda setempat
    3.Setelah IMB diubah ke Rumah Tinggal maka langkah terakhir ke BPN (Badan Pertahanan Negara) untuk mengurus peningkatan hak dari HGB diatas HPL menjadi HAK MILIK dimana Sertifikat HGB coret menjadi Sertifikat HAK MILIK (SHM).
    Hanya Rumah Tinggal yang bisa ditingkatkan Hak nya menjadi HAK Milik sedangkan Ruko tidak bisa, akan Tetapi Anda tidak perlu kwatir karena HGB diatas HPL Perumnas lebih tinggi dibanding HGB diatas HPL instansi lain karena apa? Karena PERUMNAS sudah jelas sebuah badan usaha milik negara yang fungsi utamanya adalah menyediakan perumahan untuk rakyat dan focus kepada pengembangan perumahan di tanah air.
    Nah kalo ngak mau Repot bisa pake Jasa Notaris setempat aja pasti beres. So harga Rumah Mutiara Taman Palem Cengkareng Jakarta Barat bisa naik 2 kali lipat karena Sertifikat HGB diatas HPL bisa ditingkatkan menjadi HAK Milik dengan 3 cara diatas. “INDAHNYA BERBAGI”.
    Penulis: Hendra 085692111023 Twiter: @revoproperty

  157. yana Says:

    mohon info,saya diberi rumah oleh orangtua di taman royal tangerang,status tanah masih hgb atas nama ortu,bagaiamana cara merubah menjadi shm dan kira2 berapa biaya dan persyaratannya,terimakasih yana

  158. Pahotan Antonima Sinaga Says:

    Maaf numpang tanya bagi bisa beri penjelasan, kita (yayasan) membeli tanah di daerah bayur , Kab, Tangerang. Status tanah adalah AJB . Dalam selang waktu pembelian, karena kita membayar dengan cara mencicil, Kita minta ke pemilik untuk langsung meningkatkan menjadi SHM. Pemilik menyetujui. Kita ke BPN. Pihak BPN meminta AJB+ form Letter C. tetapi si pemilik tidak bisa menunjukkan from Letter C yang asli dan akhirnya bilang bisa dilegalisir karena ada fotocopy arsipnya di kelurahan sewaktu mengurus dulu. Dan kemudian pihak BPN meminta kita untuk meminta tanda tangan pemilik tanah yang berbatasan dengan kita. Tetapi tidak ada yang mau. Apakah dalam kasus ini tanah tersebut masih bisa ditingkatkan menjadi SHM???

  159. eci Says:

    Wow..thread ini panjang sekali..banyak info2 baru yg saya dapat.
    Yang WNI aja ngerasain gimana ribetnya urusan jual beli tanah/property di Indo…apalagi saya yang gara2 nikah ama WNA (tanpa prenup) dan kehilangan hak saya untuk memiliki property di indonesia..bahkan property yang saya miliki sebelum nikah juga bukan milik saya lagi karena masuk harta bersama yang akan menjadi milik pemerintah…jadi hanya bisa memakai HAK PAKAI..padahal saya lahir dan besar di endonesah,,ribetnyaaaa

  160. Rizky Says:

    Om mau tanya,saya rencananya mau beli kios..tetapi status sertifikat HGB dan yg punya adalah PJKA.yg sya mau tnya apa bisa HGB milik PJKA di naikan jadi SHM?trs seumpama ga bisa di naikan statusnya,apakah aman sya membeli kios dengan sertifikat HGB saja?trims..


Tinggalkan Balasan

Isikan data di bawah atau klik salah satu ikon untuk log in:

WordPress.com Logo

You are commenting using your WordPress.com account. Logout / Ubah )

Twitter picture

You are commenting using your Twitter account. Logout / Ubah )

Facebook photo

You are commenting using your Facebook account. Logout / Ubah )

Google+ photo

You are commenting using your Google+ account. Logout / Ubah )

Connecting to %s

Ikuti

Get every new post delivered to your Inbox.

Bergabunglah dengan 118 pengikut lainnya.

%d bloggers like this: