Saya baru beberapa bulan tinggal di Jakarta, dan saya baru selesai studi di luar negeri dan punya sedikit uang. Saya tertarik ingin membeli sebuah apartemen di Jakarta dengan pertimbangan daripada uang saya pegang pasti habis atau dipinjam saudara, lebih baik saya invest ke property.
Hari ini pertama kalinya saya buka website tentang apartemen dan saya punya pertanyaan:
- Saya tertarik dengan info apartemen yang di cawang deket UKI. Berhubung hari ini terakhir dapet harga murah, saya mohon informasi kontak marketingnya, kalau ada.
- Jujur, dana saya hanya Rp 200jt, gaji saya (single) sekitar Rp 3jt. Saya mohon informasi apartemen yang dijual sesuai dana saya dan kalau bisa yang deket tempat kerja saya (Jakarta pusat), jangan terlalu jauh ke tepi Jakarta (saya kurang mengetahui daerah Jakarta dan jarak tempuh ke kantor, macet, banjir, dll). Seandainya pembayaran bisa diangsur, itu lebih bagus.
- Di mana saya dapat memperoleh info tentang pameran property? Saya kira saat pameran, harga property lebih murah.
Mas Didi via email.
Ada yang bisa bantu?
Desember 4, 2007 pukul 4:51 am
Wah, maksudnya Menara Cawang ya boss?
Setau saya banyak spekulannya tuh di sana..kelasnya juga half-apartment, half-rusun. Bukannya merendahkan, tapi kalo dilihat dari fasilitas memang di situ target pasarnya (ambiguitas apartemen, flat, rusun dan kondo di Indonesia memang membingungkan :sigh:). Kata temen2ku, worth to buy koq.
Ga tau deh email ini postingan kapan, tapi akhir november kemaren aja kata temenku udah penuh, masuknya waiting list (cari rumah koq waiting list..hehehe..spekulan bicara neh).
Kalo dengan dana 200jt-an sebenernya bisa kan bayarin DP dulu, sisanya di kredit aja..tinggal cari KPA yang cocok. Tapi, dapetnya yang studio aja bos (1 kamar, dengan fasilitas apartemen). Pastikan juga pengurusan surat-surat, hak kepemilikan, status tanah, dan lain sebagainya. Jangan lupa maintenance fee yang suka ga keitung. Sisanya? Hmm..kurang tau juga. Mending ke tempat bojone mas Anjar, ada postingan tentang ini juga koq..komennya malah lebih mutu, ga kaya komen saya..hehehe
Desember 10, 2007 pukul 4:07 am
Heumm.. kebetulan belakangan ini saya juga kepikiran buat ambil apartment di sekitar kuningan.. soalnya berasa banget cape-nya tiap hari berkutat dgn kemacetan jakarta..
tapi koq ya harganya selangit ya.. ?
Any idea?
NB: Mas Anjar, blog-nya aku link ya.. thx
Desember 10, 2007 pukul 5:57 am
apartemen yang dicawang deket uki sepertinya bukan menara cawang, tapi patria park
, worthed koq apartemen itu kalo menurut saya. Tempatnya strategis dan akses ke busway dekat.
Desember 12, 2007 pukul 9:09 am
buat mas didi…
sy tdk tau ini posting-nya kpn
tp skrg sy lg BU & offer utk pindah tangan
apartemen menara cawang
kl interest japri ke fahrania_rosalba@yahoo.com
thanks.
Desember 13, 2007 pukul 3:13 am
Ba, jadi ambil Menara Cawang to?koq malah dioper?hehe. Aku ga jadi
Kalo Patria Park tuh ga boleh kayanya 200 jutaan
Menara Cawang sih, dapet
Mei 3, 2008 pukul 1:29 am
Maksud anda itu adalah apartment PATRIA PARK. apartment ini udah ready stock, bukan indent lagi. kelasnya menengah ke atas, setara dengan apartment LAVANDE (Tebet) yg masih belum eksis fisiknya itu. dgn bujet 200 juta dan duit bulanan 3 juta, susah rasanya utk beli unit di PATRIA PARK. mngkin anda masih bisa dapat tipe unit 1 kamar tidur, itupun mngkin udah full struggle ngelunasin nya, coba di itung lagi deh bujet anda.
info pameran? sy biasa mendapatkannya dari radio Elshinta, karena sy rajin setel tuh radio di mobil. skarang lagi ada pameran properti REI di JHCC s/d 11 Mei 2008, buruan datang.
Mei 25, 2008 pukul 7:04 pm
saya baru aja indent Lavande..diharapkan prospek apartemen ini bagus sih..apalagi dipegang sama Agung Podomoro…cuma saya khawatirkan kalo kualitas bangunan jelek kayak sudirman park…
Mei 26, 2008 pukul 12:22 am
saya tidak abiz pikir sama lavande ini. membandingkan fitur dan harganya dengan apartment kelapa gading square (KGS) misalnya. di KGS harganya lebih murah. 3 kamar tidur di KGS, hanya dapat 2 kamar tidur di Lavande. dari segi lokasi, keduanya sama sama prestige. dari segi fasilitas, jelas menang KGS yg ada Mall of Indonesia dan Mall Artha Gading, sedangkan Lavande khusus hunian saja, tanpa fasilitas macem macem. Capital Gain nya Lavande juga meragukan, karena seandainya kalo di sewakan sekalipun, Lavande musti bersaing dengan rumah hunian di sekitar nya yg sudah banyak alih fungsi jadi kontrakan juga. Saya juga tidak melihat ada bule keluyuran di Tebet (Lavande), tidak seperti di Rasuna Epicentrum atau Mansion of Kemang (KemChicks) misalnya.
Semua itu membuat sy bertanya tanya, kenapa Agung Sedayu berani mematok harga segitu utk Lavande? Dimana nilai lebih nya? Apakah kualitas bangunan nya lebih bagus? Entahlah, tapi Lavande cukup menarik utk investasi bagi mereka yg kelebihan duit dan berani gambling. Siapa tahu rumah hunian di Tebet yg dijadikan kontrakan udah jenuh, trus pada lari ke Lavande, bisa aja kan? Who knows.
Juli 9, 2008 pukul 3:17 am
Tips dalam membeli rumah susun hunian (apartemen) – Bagian 1
Anda kebelet ingin beli/investasi di apartemen? Atau tergiur dengan slogan Back to City? Atau anda sudah melakukan pembayaran bertahap terhadap property khususnya apartemen? Baca dulu artikel yang satu ini, karena keputusan apapun yang anda lakukan setelah membaca artikel ini, bisa menyelamatkan ratusan juta uang anda. Daripada nonton tv yang isinya menayangkan mengenai marketing apartemen, mendingan baca ini dulu deh. Artikel ini kita bagi dalam dua bagian, bagian pertama diperuntukkan untuk calon konsumen yang hendak membeli apartemen yang belum jadi dan bagian terakhir tips bagi calon konsumen yang hendak membeli apartemen dalam keadaan sudah jadi.
Biasanya tips pertama dalam membeli apartemen adalah cermati track record (jejak rekam) penyelenggara pembangunan. Nah, anggap saja anda tidak tahu track record penyelenggara pembangunan tersebut, hanya sebatas tahu dari iklan-iklan di media cetak dan televisi, berarti anda perlu tahu juga sisi lain dari penyelenggara pembangunan tersebut. Cara paling mudah dalam mengetahui track penyelenggara pembangunan khususnya di bidang apartemen adalah dengan menghubungi APERSSI. APERSSI ini adalah singkatan dari Asosiasi Penghuni Rumah Susun Seluruh Indonesia. Asosiasi ini didirikan oleh para pemilik apartemen dimana visi dan misinya adalah sebagai berikut.
“Visi kami adalah, menciptakan kehidupan aman dan harmonis di Rumah Susun di Indonesia, dan itu akan dapat terwujud bila semua stakeholder Rumah Susun menjunjung tinggi UU dan PP. Oleh sebab itu, misi utama APERSSI adalah menjadi mitra pemerintah dalam mengawal UU dan PP tentang Rumah Susun agar semua stakeholder mendapat jaminan kepastian hukum.”
Jadi APERSSI ini didirikan oleh para pemilik apartemen yang merasa perlu adanya asosiasi ini akibat adanya tindakan penyelenggara pembangunan yang melanggar aturan hukum, sehingga bisa dipastikan kalau bertanya ke APERSSI, jawaban yang diterima adalah jawaban yang berasal dari konsumen tanpa ada pesan sponsor. Nih alamatnya, catat yah:
Apartemen Mangga Dua Court, West Tower 1503,
Jl.Mangga Dua Dalam,
Jakarta Pusat-10730,
Telepon 021-6129013, Fax. 021-6128659
dan ini adalah pengurusnya: Ketua Umum Bapak Ibnu Tadji HN; Sekretaris Jenderal Bapak Aguswandi Tanjung; Ketua Bidang Operasional & Humas Ibu Ir.Diana C.Pondaaga MM.; dan Ketua Bidang Kelembagaan Bapak Hariadi Darmawan.
So tunggu apalagi, buruan deh telpon mereka dan tanya track record penyelenggara pembangunan dimana anda berminat membeli apartemen tersebut.
Setelah kita lakukan hasil pengecekan APERSSI, sekarang kita lanjutkan dengan aspek legalitasnya. Hal pertama yang perlu dicek Hak Guna Bangunan dong (biasanya apartemen itu dibangun oleh perusahaan, jadi hak atas tanahnya hanya berupa HGB). HGB-nya sudah ada belum? Masak bangun apartemen di atas tanah yang gak ada HGB-nya. Setelah anda tahu detail HGB dari tanah dimana apartemen tersebut dibangun maka jangan lupa datang ke kantor BPN dimana apartemen tersebut hendak dibangun. Apabila anda buta soal pengecekan HGB, anda minta saja ditemani Notaris datang ke kantor BPN, tanya Notaris yang anda sewa itu dengan pertanyaan-pertanyaan seputar HGB. Hal terpenting yang anda mesti tahu, darimana HGB tersebut berasal? Dari Tanah Hak Milik (bekas punya penduduk yang punya SHM atas tanah dimana apartemen tersebut dibangun, tentu saja penduduknya tersebut digusur dulu, gusurnya bukan gusur paksa yah), dari Tanah Hak Pengelolaan Lahan (artinya lahan ini punya pemerintah) atau Tanah Negara. Anda simpulkan sendiri yah dari hasil pengecekan HGB tersebut apakah lahan tersebut layak untuk anda tempati. Kalau perlu tanya juga, apakah HGB apartemen tersebut sedang dalam penguasaan Bank atau pihak lainnya? Kali-kali aja penyelenggara pembangunannya meng-agunkan HGB tersebut ke pihak lain.
Setelah itu anda cek HGB ke BPN dan anda puas dengan hasil pengecekan tersebut, baru deh surat-surat yang lain seperti Ijin Prinsip, Surat Ijin Penggunaan Peruntukan Tanah (SIPPT), dan Surat Ijin Mendirikan Bangunan (IMB), anda minta salinannya tuh dari penyelenggara pembangunan. Masak minta salinannya aja gak boleh? Jika penyelenggara pembangunan tidak mampu menunjukkan legalitas atas properti yang dibangunnya, berarti telah menunjukkan iktikad buruk. Setelah dapat salinannya, jangan lupa untuk cek lagi keabsahan surat-surat tersebut ke masing-masing instansi yang mengeluarkan surat tersebut.
Hal berikutnya yang perlu diperhatikan adalah lokasi. Ingat dong 3 golden rules dalam pembelian property: lokasi, lokasi dan lokasi. Perhatikan lokasinya. Apakah berada di kawasan banjir ataukah dengan dibangunnya apartemen ini, lokasi di sekitarnya berpotensi banjir. Hindari membeli properti yang dibangun di atas lahan konservasi atau catchment area. Untuk calon pembeli yang bermotif investasi, lokasi strategis harus menjadi pertimbangan utama. Biasanya nih yang lagi nge-trend sekarang adalah one stop for everything. Jadi dalam satu area ada yang namanya Mal, Kantor dan Tempat tinggal. Sekilas sih tujuannya untuk memanjakan konsumen, tetapi tahukah anda peribahasa ini “The devils is in details and to ignore it totally not bring you a bliss” berlaku dalam hal ini?
Boleh deh ditanya sama teman-teman yang udah beli apartemen dan jadi satu dengan kawasan komersial. Bete abis! Mau masuk apartemen aja jalanannya udah macet gara-gara mobil antri mau masuk mall. Akses masuk ke tower apartemen sudah dipisahkan tetap aja macetnya gara-gara mal yang jadi satu kawasan dengan apartemen. Itu baru satu dari sekian banyak problematika kalau hunian dicampur sama non hunian. Peruntukannya aja udah jelas-jelas beda, yang satu mau tidur, yang satu lagi mau dugem, gak bakal nyambung man! Perhatikan juga aksesibilitasnya. Mudah dijangkau atau harus melalui jalur-jalur padat kendaraan. Perhatikan juga kondisi infrastruktur jalan dan moda transportasinya. Apalagi kalau lahan parkirnya terbatas, bisa-bisa tempat parkir untuk penghuni dipakai oleh pengunjung mal tersebut.
Setelah track record penyelenggara pembangunan, aspek legalitas, lokasi dan akses, apa lagi yang perlu diperhatikan? This is the last section but the most important thing, because this is the place where the devils exist. Biasanya apartemen itu dipasarkan dengan cara penjualan dengan pemesanan, jadi apartemennya belum jadi, kita udah bisa memesan, tentunya dengan membayar DP dahulu dan diikuti dengan pembayaran bertahap setelah itu bisa dilanjutkan menggunakan KPA atau langsung anda lunasi. Pastikan anda mendapatkan surat yang berisi mengenai perjanjian perikatan jual beli (lazimnya disingkat dengan nama PPJB) sesudah anda membayar DP atau cicilan pertama dan jika anda tidak mendapatkan PPJB ini, jangan teruskan cicilan anda! Lebih baik uang anda hilang sebesar DP/cicilan pertama daripada uang anda hilang sebanyak harga jual apartemen tersebut. Kalau perlu, minta PPJB sebelum anda memesan! Masak loe mau jualan apartemen, PPJB gak loe siapin. Udah jelas-jelas PPJB itu penting banget. Apa mau PPJB-nya disiapkan oleh konsumen?
Setelah anda dapat PPJB tersebut, baca klausulnya baik-baik. Jangan khawatir, Pemerintah sudah mengeluarkan contekan soal PPJB. Judul contekannya adalah Keputusan Menteri Negara Perumahan Rakyat Nomor : 11/KPTS/1994 Tentang Pedoman Perikatan Jual Beli Satuan Rumah Susun. Bohong tuh penyelenggara pembangunan yang bilang, PPJB diberikan ke konsumen setelah cicilan lunas. Jadi sambil baca PPJB versi penyelenggara pembangunan, baca juga PPJB versi Pemerintah. Biasanya sih, PPJB versi penyelenggara pembangunan itu tidak menjunjung tinggi keadilan di kedua belah pihak. Berat sebelah gitu maksudnya, lebih menguntungkan penyelenggara pembangunan doang. Kalau sudah begini diperlukan teknik negosiasi antara anda dengan penyelenggara pembangunan untuk saling kompromi isi PPJB. Minta bantuan saja ke pengacara untuk me-negosiasikan isi PPJB ini.
Setelah terjadi kompromi antara anda dan penyelenggara pembangunan maka langkah selanjutnya adalah anda siapkan klausul yang isinya meminta penyelenggara pembangunan untuk mematuhi UU No 16 Tahun 1985 dan PP No 4 Tahun 1988 di PPJB tersebut, berikut sanksinya apabila penyelenggara pembangunan tidak mematuhi kedua peraturan tersebut. Suruh direktur utamanya untuk tandatangan. Kalau tidak mau tandatangan, gak usah beli apartemen yang dijual oleh dia, karena isi dari kedua peraturan tersebut menjamin kepuasan anda tinggal di apartemen yang anda beli. Penyelenggara pembangunan itu warga Indonesia kan? Sebagai warganegara yang baik gak usah takut dong untuk menanda tangani PPJB yang ada klausul tersebut. Toh isi klausulnya gak neko-neko, cuma diminta patuh terhadap isi dari UU No 16 Tahun 1985 dan PP No 4 Tahun 1988, tetapi ada sanksinya juga kalo gak patuh.
Waduh susah amat yah mau keluar uang untuk beli apartemen. Yah memang begitulah kondisinya kalau di Indonesia, makanya jangan heran kalo banyak orang Indonesia yang beli apartemen di luar negeri. Disana kan hak-hak konsumen dilindungi oleh Pemerintah setempat dan dijunjung tinggi oleh penyelenggara pembangunan. Sedangkan disini, jauh panggang dari api, udah gitu tricky banget lagi. Sebenarnya kerepotan ini berlaku universal kok terutama di dunia investasi, kalau anda ingin menjadi investor, yah siap-siap untuk repot sebelum anda keluar uang untuk investasi. Kalau anda tidak mau repot, cuman dengar kiri kanan, celingak celinguk, ikut kata orang, terbujuk rayuan marketing yah nasib anda bisa sial seperti investor di Dressel Investment Limited itu.
Oh ya, satu lagi, sekarang kan Pemerintah sudah mau membangun rusunami di berbagai daerah di Indonesia, bagi anda yang sudah berpenghasilan jauh di atas kriteria yang ditetapkan oleh Pemerintah untuk membeli rusunami tersebut, mbok yah, jangan dibeli. Berikan kesempatan kepada masyarakat yang penghasilannya sesuai dengan kriteria tersebut untuk membeli rusunami itu. Kan kasian kalau mereka mau beli tetapi rusunaminya sudah gak ada lagi gara-gara diborong sama orang yang notabene lebih mampu. Belilah flat/apartment/condominium/rusunami jika memang anda memerlukannya.
Februari 13, 2009 pukul 12:49 am
agung sedayu/podomoro jelas sekali terlihat sedang kalang kabut menjual apartment nya. udah over supply, tapi masih nekad bikin apartment. mereka berani mbangun karena kondisinya kala itu lagi kondusif, perbankan mudah mengucurkan dana, dan itulah yg dimanfaatkan pengembang, bukan karena demand apartment yg naik seperti dugaan orang awam. tapi skarang udah krisis global, perbankan mendadak jadi pelit, plus pembeli gak ada, maka paniklah semua pengembang apartment. Dan ini terlihat sekali pada Agung Sedayu/Podomoro dengan Lavande nya ini.
ini bisa dilihat dari pergerakan harga apartment Lavande Tebet. beberapa bulan lalu, unit apartment 3+1 harganya udah milyaran, sekarang di jual hanya Rp 788 jutaan. artinya apartment ini dilego dibawah harga rumah landed house. Kasian orang yg udah beli mahal mahal dulu (merusak harga dan profit konsumen). ini sekaligus membuktikkan bahwa doktrin “besok harga akan naik” yg didengung dengungkan Evalina Setiawan ama Fenny Rose itu tidak berlaku. properti bisa turun! Bahkan yg katanya apartment lebih mahal dibandingkan rumah biasa, juga tidak berlaku disini. Investasi produk agung sedayu/podomoro yang katanya dijamin keuntungannya (kata Evalina Setiawan), juga rontok disini.
skarang ini masa masa dimana konsumen harus sangat berhati hati, karena kondisi pasar terbelah jadi 2 : yg banting harga sama yang kemahalan. jangan prcaya begitu saja sama harga yg disodorkan pengembang, tapi pelajari dulu pergerakan harganya minimal tiap 6 bulan sekali. karena belum tentu harga yg disodorkan itu mencerminkan kondisi pasar. jangan sampai menyesal udah beli mahal mahal kayak Lavande ini, trus beberapa bulan kedepannya malah jatuh harganya (otomatis anda rugi).
Maret 3, 2009 pukul 5:12 am
pengembang The Lavande d Tebet Grup Agung Podomoro, bkn Agung Sedayu.
Agung Podomoro:
-Central Park (S.Parman)
-Seasons City (Latumenten)
-The Lavande (Tebet)
-Sudirman Park (Karet Sudirman)
-Kuningan City (Satrio)
Agung Sedayu:
-The Mansion (Kemang)
-Senayan Residences (Patal Senayan)
Sedangkan Kelapa Gading Square adlh proyek gabungan Agung Podomoro & Agung Sedayu.
sepengetahuan saya, pengembang yg kualitas bgnanny bgs adlh grup Lippo,tp mmg hrg mhl (Lippo Semanggi, Kemang Village,St.Moritz) atau Ciputra (Somerset Grand Citra, Pondok Indah). grup Bakrie jg ckp baik, krn Taman Rasuna yg sdh ckp tua umr bangunanny lbh baik mnurut saya drpd Sudirman Park. selain nama2 yg sgt trkenal it,mnurut saya, msh ad pengembang2 lain yg selama ini kualitas bgnanny baik, JSI (Setiabudi Residence,Setiabudi One,Puri Botanical), Pakuwon (sblmny byk mmbangun d Surabaya, Somerset Permata Berlian-Permata Hijau) yg sdg mmbangun Kota Kasablanka & Gandaria City.
Dgn uang 200jt & pdptn 3jt/bln lbh baik mmbeli aptmn bersubsidi d Kalibata,Kelapa Gading, atau Kemayoran. aplg untk pghasilan < 4,5jt/bln bbs PPn, hrg jauh lbh mrh, sisa uang bs diinvestasikan d bid lain, siapa tahu stlh bbrp tahun bs digunakan utk mmbeli hunian yg lbh baik.
April 4, 2009 pukul 11:42 am
Saya sktr 1 bln yg lalu lihat2 pameran di balai kartini kebetulan tertarik dgn 1 apartement yg akan dibangun di kemanggisan. Saya cb tanya utk 2 BR luas 50m2, dan liahat dilokasi contoh apartemen ada tp lihat lokasinya blm diapa apain, hanya ada satu crane tdk sedang bekerja. saya memeang tertarik dgn lokasinya yg dikemanggisan tapi wajar nggak harganya krn dibrosure 2 BR luas total 50m2 harga dibrosure Rp 288jt apabila dibeli menjadi +PPN+uang view dan lain2 total menjadi Rp 375 jt …mohon pencerahan apakah harga ini terlalu mahal? saya khawatir stlh 6 bln atau 1 th lagi krn pengembangnya panik tdk terjual sesuai dgn yang diharapkan harga diturunkan…pasti sy yg membeli terlebih dahulu akan mengalami kerugian.
Juli 15, 2009 pukul 4:55 am
Kalau ada yang tertarik membeli apartment Patria PArk, saya punya mau dijual…silakan menghubungi blog ini.
Desember 7, 2009 pukul 8:02 am
Saya tertarik dengan apartemen Patria Park…boleh tau apakah punya Bu Ani sudah laku atau belum?kalau belum ataupun ada info ada yg mau pindah tangan lagi bisa contact melalui email saya di aileen_listiany@yahoo.com. Ditunggu infonya…thx
Desember 12, 2009 pukul 12:57 am
Ditengah kota Bekasi sekarang lagi dibangun dan dipasarkan apartemen bersubsidi (Centerpoint Apartemen). Harganyapun standar pemerintah 1kmr (22 m)= 88 jt, 2 kmr (36m) =144jt, Harga kios mulai 120jt cara bayar : Cash keras, cash bertahap dan KPA bersubsidi dan komersil. Lokasi sangat strategis :
Jl. Ahmad Yani No. 20. Bekasi. Contact person : Marketing dept. DARLIUS (hp. 021.932 18671). Fasilitas umum : Jalan utama, akses Tol, Mall, Hypermark, Cyber Park, Rumah sakit, gedung perkantoran, Kampus, Islamic Center, Asrama haji, Samsat, dll.
fasilitas internal; Citywalk, jogging track, kafe/resto, dokter, laundry, kolam renang dll