KPR Niaga Syariah sama dengan KPR konvensional?

Selamat pagi Pak Anjar, saya tertarik dengan tulisan bapak mengenai KPR Niaga Syariah. Kebetulan saya ikut KPR Niaga Syariah juga, sudah jalan 15 bulan. Saya baru sadar pas 12 bulan kemaren waktu saya mau take over. Saya kaget ternyata hutang pokok saya baru di hitung 3 juta! Yang lainnya buat bayar bunga. Berarti sistemnya kayak konvensional aja dong.

Pak, kalau saya mau take over lebih baik ke konvensional atau ke syariah lagi ya? Saya berencana take over ke Mandiri, punya pengalaman KPR di bank Mandiri ga Pa? Dan berapa lagi dana yang kita butuhkan untuk take over ini? please sharing ya
Mba Shanty via email
Komentar:

Kios kepemilikan strata title bisa untuk agunan tidak?

Dari beberapa artikel yg saya baca, katanya kios dengan status kepemilikan strata title bisa digunakan sebagai agunan kredit ke bank. Tapi beberapa hari lalu setelah bicara dengan marketing kredit dari 2 bank berbeda, ternyata di 2 bank tersebut kios strata title tidak bisa dijadikan agunan. Dan alasan yg diberikan sama sekali tidak memuaskan.
 
Tapi kalau unitnya berupa apartemen atau ruko -padahal sama-sama strata title, mereka bersedia.
 
Pertanyaan:
1. Apa betul kios strata title tidak bisa jadi agunan kredit bank?
2. Apa alasannya?
3. Atau sebetulnya ada bank lain yg bersedia menerima? Bank apa?
Mas Ryaku via email

Ditulis dalam Pembiayaan. 1 Comment »

Trend bunga fix 3 tahun

Sekarang rata-rata bunga fix KPR itu 3 tahun Mas, bukan 1 tahun seperti kita dulu.

Ya, dear KPR-ers mungkin ini berita baik terkait semakin terbuktinya bahwa tahun 2007/8 ini merupakan tahun yang paling baik untuk mengambil KPR. Kalau melongok ke 1 tahun ke belakang dimana bunga promo itu hanya 1 tahun, bunga yang sekarang rata-rata fix 3 tahun sudah pasti merupakan alternatif untuk memiliki rumah yang lebih baik.

List bunga promo KPR fix 3 tahun:
Bank Niaga:
Bank Permata:
Bank BCA: Fix n Cap
*data menyusul, ada yang mau menambahkan?

Ditulis dalam Pembiayaan. 5 Comments »

Kapan KPR BCA lebih baik dari KPR yang lain?

Jadi ceritanya begini, Kemarin Mba Icho -salah satu pembaca (setia) blog ini- SMS saya perihal proses approval KPR untuk rumah secondnya di kawasan Bintaro. Problemnya, rumah second miliknya ini diapprais terlalu rendah oleh salah satu Bank -kalau tidak salah Niaga- akhirnya Mba ini mencoba mengapprais di bank lain dan ternyata dari hasil appraisalnya paling bagus dan menguntungkan adalah bank BCA.  – So Mba Icho selamat ya untuk proses KPRnya.

Kasus Mba Icho ini mengingatkan kembali kepada saya bahwa pun diatas kertas Bank X lebih buruk dari Bank Y misalkan, tapi bisa jadi dalam beberapa kesempatan dan beberapa appraisal bank buruk bisa jadi memberikan keuntungan yang lebih besar daripada bank lain. (Survey dan tulisan singkat saya seringkali tidak merekomendasikan KPR via BCA)

Untuk rumah second khususnya, mungkin ada pengalaman lain yang sukses dengan KPR BCA?

Fix & Cap KPR BCA bagaimana ya?
Review program KPR BCA 9.9% fixed 50 bulan
Strategi menswap pembiayaan rumah tumbuh (via KPR BCA)

Ditulis dalam KPR BCA. 26 Comments »

KPR Syariah mana yang paling menguntungkan?

Saya sudah survey ke tiga bank (BTN syariah, BNI Syariah atau Bank Mandiri Syariah) dan saya pribadi paling cocok dengan BNI Syariah.

Contoh kasus :
1. Niaga Syariah :
Plafond 200 juta.
Masa cicilan 10 tahun
Suku bunga 13 % (effektif)
Maka didapat cicilan perbulan = 2,986,214.80
Jika ingin melunasi di akhir tahun ke-5(bulan ke-60), sisa Pokok Hutang =132,792,094.41

2. BNI Syariah
Plafond 200 juta.
Masa cicilan 10 tahun
Suku bunga 8.25% (flat)
Maka didapat cicilan perbulan = 3,041,666.667
Jika ingin melunasi di akhir tahun ke-5 (bulan ke-60), sisa Pokok Hutang =100,000,000

Terlihat kan keuntungan masing-masing… Baca entri selengkapnya »

KPR Syariah dan Bangunan semi permanen

Perkenalkan nama saya Lucky umur 27 th dari Kudus Jateng, begini mas saat ini saya lagi bingung cari KPR, saya baca di comment2nya kok kayaknya ngeri ya mau ambil KPR, tapi saya sudah mencoba mengajukan KPR di Mandiri Syariah, BTN tapi ditolak.

Yang mau saya beli itu rumah seken, sedangkan saya wiraswasta. Nah masalahnya adalah karena rumah seken yang mau saya beli itu bangunannya semi permanen. tapi walau begitu lokasinya strategis dan nempel sama warung makan saya yang di tepi jalan raya, kalo bukan saya yang beli dia gak ada akses jalan raya (rumah itu di dlm kampung mobil gak bisa masuk) tapi kalo sudah di gabung dengan warung saya jadi dipinggir jalan raya

kira2 mas priandoyo punya informasi kira2 bank syariah mana yang bisa menolong saya ya..? kalo bank konvensional kok ngeri dengan bunga floatingnya. gimana ya mas solusinya?

Komentar:
1. Untuk wiraswasta, benarkah KPR Syariah lebih mudah?

Ditulis dalam KPR Syariah. 2 Comments »

KPR Bank Permata, sharing cerita

2 minggu yg lalu saya mengajukan aplikasi kpr ke bank Permata. ternyata di Bank Permata tidak menggunakan prosentase gaji bersih dalam menghitung kemampuan debitor membayar cicilan tapi memakai limit tertentu untuk gaji bersih.

Contohnya saya berpenghasilan 4,9jt (gaji bersih) tapi karena pengajuan KPR di permata minimal gaji 5jt, Aplikasi saya ditolak meskipun secara hitung2an 30% dari penghasilan bersih seharusnya bisa masuk (karena cicilan per bulannya 1,3jt)

Berdasarkan cerita dari pihak marketing developer, sebelumnya untuk type 36, bank permata hanya menerima plikasi dari orang yg berpenghasilan 8jt sebulan. dan baru sebulan ini, diturunkan menjadi 5jt.

Menurut analisa bung anjar bagaimana ? atau mungkin bisa ditanyakan ke kolega mas di Permata…hehehe

Sekedar info saja penawaran bunga KPR di permata sbb :
10,50% fixed 1 tahun
10,75% fixed 2 tahun
10,99% fixed 3 tahun
11,25% fixed 4 tahun
11,50% fixed 5 tahun
Email Bapak A, Juli 2007

Ada yang mau mengomentari? setahu saya Bank Permata termasuk Bank untuk segmen anak muda (150-400 juta) yang ramah (cicilan mencapai 40% dari gaji). Tapi mungkin ada pengalaman yang lain?

250 juta, Cibubur Country vs Citragrand

Mungkin bisa memberi masukkan, saya ingin beli rumah di Cibubur, pilihannya kalo ngga Cibubur Country ya Citra Grand. Dengan kondisi saya ingin keluar dari perusahaan kira-kira dalam waktu setaun, rumah yang saya incar harganya sekitar 250 jt lebih baik ambil program dari Bank Niaga atau dari Bank Mandiri yang saat ini ada promosi dengan Citra Grand?

Ada masukan?

Menganalisa strategi KPR anda

Kasus 1: Jono (29) dan Kia (24) pasangan yang baru menikah, keduanya bekerja dengan total penghasilan 9 juta perbulan. Kedua orang tua mereka pensiunan karyawan. Dengan penghasilan sebesar itu, maka Jono mencari KPR yang cicilannya 3 juta perbulan (1/3 dari gaji mereka). Jono & Kia tipe pasangan ambisius, mereka yakin 10 tahun lagi penghasilan mereka bisa naik 4-5 kali lipat sekarang. Oleh karena itu Jono memutuskan untuk mengambil masa cicilan 10 tahun. Perhitungan Jono tepat, karena masa cicilan 10 tahun merupakan waktu yang paling optimal dilihat dari beban bunganya.

Kasus 2: Romi (25) adalah petualang sejati, lulusan Psikologi ini memutuskan untuk mengabdi sebagai anggota salah satu NGO di Aceh. Pendapatan perbulannya 6 juta/bulan. Karena sifatnya NGO maka tidak ada SPT21, NPWP dan segala persyaratan untuk KPR lainnya. Orangtua Romi bekerja sebagai pengusaha bahan bangunan di Purworejo. Sehingga Romi punya dana cadangan bila terjadi sesuatu.

Maka strategi Romi adalah:
1. Mencari KPR dengan tenor paling panjang 20 tahun, sehingga dengan 2 juta dia bisa mendapatkan plafon yang lebih besar. “Yang penting Bank approve dulu deh Njar”
2. Setelah KPR di approve, Romi punya planning yang jelas untuk membayar sebagian cicilannya ditahun ke dua dan kelima. Orangtua Romi akan mendapatkan banyak keuntungan tahun 2009 dan 2011 seiring pemilu di Purworejo.

Kesimpulan
1. Tidak ada general strategy (strategi umum) yang match untuk semua kondisi keuangan nasabah. 10 tahun atau 20 tahun sangat bergantung dengan rencana pembayaran anda, juga terkait dengan others income atau subsidi yang hanya anda sendiri yang tahu.

2. Tidak ada bank yang paling cocok untuk semua calon nasabah, karena kasusnya tiap orang juga beda. Karena latar belakang setiap orang juga beda, Contoh Romi yang orangtuanya pengusaha dan Joko yang orangtuanya pensiunan.

3. Selalu cross check, tidak hanya pada pihak bank, tapi rekan-rekan anda yang telah mengambil KPR.

Ditulis dalam KPR Syariah. 22 Comments »

Panduan negoisasi dengan KPR Bank

Belajar dari pengalaman kami membeli rumah second lewat KPR, kami menyadari betul bahwa bank sebenarnya memiliki kesamaan dengan tukang sayur di pasar. Bank manapun pasti menyadari betul faktor negoisasi dalam setiap proses analisa kreditnya. Ambil contoh ketika kami apply KPR, banyak sekali persyaratan bank yang tidak bisa kami penuhi. Mulai status kerja, lama kerja, besaran cicilan, hingga appraisal rumah.

Namun kami tidak berhenti sampai disitu, tapi yang kami lakukan mulanya adalah membandingkan dengan program KPR di bank lain, memahami sistem kerja di setiap bank yang ternyata berbeda-beda, mulai dari hitungan appraisal sampai analisa kredit. Hingga mencari insider info siapa bos siapa dan bagaimana profil officer yang kita hadapi.

1. Jangan terlalu polos!
Aturan pertama dalam negoisasi adalah jangan membuka diri anda terlalu banyak. Pertama kali kami mengajukan KPR kami membuka diri dengan menyebutkan secara detail fluktuasi gaji kami -auditor mengenal busy dan low season hingga gaji pun berfluktuasi- kami pun menjelaskan status kami yang masih kontrak, yang belum genap 2 tahun dan segala penjelasan pesimis lainnya. Akibatnya sang CS pun seperti enggan menanggapi kami.

Belajar dari itu, kami pun mengubah gaya negoisasi kami. Berhenti polos, dan mulai berhati-hati dengan siapa yang kami hadapi. Walhasil, selang 1 bulan-an. CS disebuah bank itu sudah lupa tentang kami dan akhirnya aplikasi bisa dimasukkan dengan data yang baru.

2. Kita pada dasarnya adalah pembeli
Ya, posisi kita sebenarnya yang tokoh kunci. Alternatif KPR tidak hanya di satu bank, tapi ada banyak bank lain yang siap membantu anda. Contoh tentang cicilan. Teorinya cicilan KPR adalah 1/3 gaji. Tapi coba bayangkan bila total income kita dengan istri 10 juta rupiah, namun living cost kita berdua hanya 2 juta rupiah (asumsi tinggal dirumah orang tua, sudah punya kendaraan, tidak ada kredit card dan cicilan lain). Tentunya pihak bank bisa memberi limit cicilan sebesar 50% dari penghasilan. Ini adalah sedikit teori negoisasi dengan pihak bank.

3. Kalau anda tidak yakin bagaimana pihak bank
Seorang teman saya tidak yakin bahwa bank akan mengaprove KPR-nya. “Takut Njar, bisa gak ya kalau aku minta plafon 400 juta”. Kalau saya jadi bank -yang umumnya konservatif- tentulah saya tidak akan menyalurkan KPR kepada anda. Gampang saja, lha wong calon consumernya tidak yakin dia bisa mencicil atau tidak.

Seharusnya calon nasabah sangat yakin bahwa dia bisa mencicil, dengan begitu bank bisa melihat keseriusan kita. Jangan pikirkan lain-lain dulu. Jika kita melihat sebuah rumah, taruhlah harga 200 juta, kemudian setelah kita bandingkan sana-sini kita merasa mampu membeli rumah tersebut. Jangan sampai masalah KPR -yang sepele- menjadi hambatan besar buat anda. Kata disney, if you dream it you can have it kan.

Selamat mencari rumah.

PS: Dindaku dalam sebuah kesempatan pernah menggebrak meja seorang CS Bank. Dampaknya? efektif, sang CS yang kebanyakan dandan itu melayani kami dengan respek. Idealnya budaya gebrak-gebrak atau ‘spy’ mata-mata sana-sini itu tidak umum di negeri timur ini, tapi mau gimana lagi. Ini kan demi kepentingan bersama 🙂

Ditulis dalam Pembiayaan. 14 Comments »